Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД
Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ
специально для ГАРАНТ.РУ
В жилищном законодательстве существует собирательное название обязательных платежей для собственников – плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Из-за такого названия у собственников нежилых помещений в МКД часто появляется убеждение, что они не обязаны платить такие платежи, в частности за капитальный ремонт, поскольку у них в собственности нежилое помещение. Но это не так – в случае неуплаты они рискуют стать должниками. Разберемся в нюансах этого обязательного платежа, как за нежилое помещение, так и за машиноместо.
Обязаны ли платить взносы за капитальный ремонт собственники нежилых помещений в МКД?
Напомним, плата за жилое помещение является реализацией собственниками как жилых помещений, так и нежилых бремени по несению расходов на содержание общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса). Более того, относительно оплаты взнос на капитальный ремонт существует ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, которая прямо предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений.
Законность и соответствие норм жилищного законодательства об оплате взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений была подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы». При этом, Суд рассмотрел нормы в целом, не разграничивая собственников жилых и нежилых помещений.
В другом деле, КС РФ, рассматривая законность норм ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей общую обязанность собственников помещений в МКД участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, отметил, что данная норма не может рассматриваться как не согласующаяся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П). В итоге Суд сделал вывод собственники нежилых помещений с точки зрения обязательств по оплате за помещение несут такие же обязательства, как и собственники жилых помещений, в том числе обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.
Они должны делать это с 30 июля 2017 года?
Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.
Могут ли собственники нежилых помещений в МКД потребовать платежный документ на оплату на предстоящий календарный год?
По общему правилу, взносы на капитальный ремонт уплачиваются ежемесячно на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1-2 ст. 171, ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
Собственникам нежилых помещений предоставлено вправе потребовать представить в их адрес платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. При этом, собственник в таком случае, может оплатить такой платежный документ как единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, так и ежемесячно равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 Жилищного кодекса РФ). При представлении платежного документа на год следует учитывать, что в пределах года тариф может быть разным. Как правило, до начала текущего года, субъекты РФ уже публикуют нормативный правовой акт, устанавливающий тариф на год и его изменение в течение года. Вопросы сроков публикации таких нормативных актов регулируются региональным законодательством. Например, в Ставропольском крае минимальный размер взноса устанавливается Правительством Ставропольского края ежегодно, но не позднее 1 октября года, предшествующего очередному году. Такой порядок определен ст. 2 Закона Ставропольского края от 28 июня 2013 года №57-кз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края»
Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, то платежные документы должны представляться по адресу юридического лица.
Жилищным законодательством не урегулирован вопрос места представления платежных документов, а представление платежек в почтовый ящик представляет собой не иначе как правовой обычай согласно ст. 5 Гражданского кодекса.
На случай платежных документов за капитальный ремонт предусмотрено – если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, то платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.
Собственники машино-мест тоже должны оплачивать капитальный ремонт?
Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.
Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.
Источник
Как решить вопрос с долгом по капремонту
Проживем в Московской области. Квартиру приватизировали в 2013 году с супругом (1/2 долей на каждого собственника). Неоднократно обращались в ООО «Мособлеирц» с заявлением о внесении данных о том, что квартира приватизирована. Например в мае 2019 года. В итоге сведения внесли только в феврале 2020 года (после очередного обращения). За все это время исправно платили за наем в Администрацию городского округа Химки. О том, что по отношению нашей квартиры имеются неточности в сведения сообщали в Администрацию городского округа Химки. В итоге образовался долг за капремонт. Хотя Администрация должна была перечислять оплату за капремонт в Фонд капитального ремонта. Посоветуйте куда обращаться по вопросу устранения долга за капремонт.
Наталия! Ну так до 2013 года они как собственники и перечисляли в фонд капитального ремонта. А после это уже Ваша обязанность как собственника согласно требованиям ст.153, 155, 158 и 169 Жилищного кодекса РФ.
Если же став собственником, продолжали перечислять администрации, то взыскивайте эти суммы с муниципалитета как неосновательное обогащение: в силу п.1 ст.1102 ГК РФ
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Если же образовался долг, то погашать его собственникам. Причем при подаче иска у должника есть право заявить о применении исковой давности (ст.199 ГК РФ). Если же суммы были перечислены в фонд капитального ремонта, то просите установить этот факт через суд. Тогда должны ничего не будете.
Согласно ч.3 ст.158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Поэтому вам необходимо обратиться с заявлением в Администрацию о необходимости погашения задолженности за кап. ремонт за счет средств муниципального бюджета, поскольку вашей вины в образовании этого долга нет. В случае отказа вопрос придется решать в судебном порядке.
Соответственно в администрацию запрос о том, какую денежную сумму они получили от Вас за последние три года (срок исковой давности 3 года по ст. 196, 200 ГК РФ, поэтому прошлые периоды не трогаем). Аналогичный запрос в Фонд капитального ремонта — о том, какую денежную сумму они получили от вашей квартиры через администрацию.
Кроме того, вправе направить заявление в Жилищную инспекцию Московской области (https://gzhi.mosreg.ru/feedback#step1)
А также жалобу в прокуратуру московской области в порядке ст. 10 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» (Малый Кисельный пер., 5 стр. 1, Москва, 107031).
Не забывайте выбрать лучший ответ среди всех юристов.
Для начала претензию в администрацию города о перечислении средств оплаченных за капремонт, перевода их в соответствующий фонд, если откажут, тогда с исковым заявлением в суд, в порядке ст.131-132 ГПК РФ, с теми же требованиями, которые указаны в претензии.
Такие ситуации очень часто происходят, в том числе и в ЕРКЦ г.Твери, но проблемы в этом нет совершенно.
1. Пишите заявление в Администрацию о возврате излишне уплаченных средств за найм жилья, указываете реквизиты, прикладываете выписку о собственности.
Вам обязаны вернуть денежные средства.
2. После получения денежных средств за найм от Администрации, оплачиваете кап. ремонт с даты регистрации права собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
Администрация и ФКР не могут между собой произвести взаимозачет, так как это абсолютно разные структуры.
Вам необходимо это сделать самостоятельно.
Обязанность администрации по оплате взносов за капитальный ремонт окончилась в момент регистрации договора приватизации в Росреестре и наступила Ваша обязанность оплаты взносов. Это прямо указано в ст. 153, 155, 169 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Учитывая, что Вы приватизировали (т.е. стали собственниками) квартиру в 2013 году, Вам необходимо было нести расходы, в т.ч. на капитальный ремонт (вносить средства в фонд капитального ремонта) именно с 2013 года.
Добровольно накопившийся долг Вы можете не платить, а в суде заявите о применении исковой давности на основании ст. 199 ГК РФ. Но за последние 3 года долг гасить придется, если не сможете доказать, что перечисляли деньги на эти цели в какую-либо организацию (например, в Администрацию городского округа Химки).
Наталия, не надо Вам никуда обращаться, Вы оплачивали администрации, нет у вас никакого долга, пусть администрация и гасит этот долг. Если к Вам обратятся с требованием об оплате взносов в фонд капитального ремонта в судебном порядке, заявите в суде об истечении срока исковой давности, согласно ГК РФ
Статья 196. Общий срок исковой давности
1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Статья 199. Применение исковой давности
1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Источник