Нужно ли собственнику квартиры платить за замену батарей отопления
Капитальный ремонт многоквартирного дома производится за счет средств накопленных собственниками многоквартирного дома на счету у регионального оператора Фонда капитального ремонта или на индивидуальном счету МКД. Объем необходимых работ для его проведения разрабатывается в виде сметы, подготовленной специалистами регионального оператора или владельца индивидуального счёта. Указанная смета должна быть подготовлена до 1 июля года, предыдущего году, в котором планируется проведение капитального ремонта МКД, и отправлена собственникам помещений в МКД для утверждения.
Нужно отметить, что при капитальном ремонте системы отопления в многоквартирном доме производится ремонт только общего имущества дома, но не имущества принадлежащего собственникам квартир и других помещений в МКД. Поэтому вначале следует разобраться какие составные части системы отопления являются общедомовым имуществом, а какие принадлежат конкретным собственникам.
Верховным судом РФ еще в 2008 году была высказана позиция по батареям отопления, находящимся внутри квартир и других помещений, принадлежащих собственникам. В частности судом установлено: если батареи отопления, находящиеся на ответвлении от стояков, имеют запорные устройства (краны), то такие батарея исключаются из состава общедомового имущества и не подлежат капитальному ремонту (замены) за счет средств, накопленных всеми собственниками квартир и помещений данного дома в Фонде капитального ремонта. Тоже самое относится и к полотенце-сушителям, если они не включены в стояк, как его составная часть, то его ремонт или замена лежит на плечах собственника этой квартиры.
По существующим правилам, все инженерные системы снабжения квартир коммунальными ресурсами (газо-электро-водо-тепло- снабжения) являются общедомовым имуществом только до запорных кранов (или электровыключателей) на входе в квартиры. А вошедшие в квартиру инженерные системы, после отсекающих элементов, являются собственностью владельцев квартир.
Капитальный ремонт системы отопления многоквартирного дома проводится организацией, управляющей общедомовым имуществом МКД: ТСЖ, ЖСК, УК и другие.
При проведении капитального ремонта инженерных сетей порой наносится ущерб имуществу, принадлежащему собственнику квартиры — разрушается отделка стен, потолков, пола, а подрядная организация уходит, оставив жителей квартир в развороченной квартире. Что вызывает справедливое негодование собственников. Чтобы исключить такие ситуации собственникам необходимо не только самим контролировать проведение таких работ в своих квартирах, но и выбрать на общем собрании уполномоченное лицо, которое будет контролировать ход проведения капремонта и приемку выполненных работ по капитальному ремонту в составе комиссии возглавляемой представителем регионального оператора. Кроме того в состав этой комиссии входят: представитель подрядной организации, представитель местной администрации, представитель органа строительного контроля, представитель организации, управляющей общедомовым имуществом.
Если через какое-то время, после проведения капитального ремонта, выявится некачественное его проведение, собственникам квартир нужно обратиться к подрядной организации с претензией и потребовать устранить выявленное некачественное проведение выполненных ими работ.
Следует напомнить, что проведенный в многоквартирном доме капитальный ремонт имеет гарантийный срок до 5 лет, в зависимости от типа выполненных работ.
Если подрядчик, не реагирует на претензию собственников, тогда нужно написать жалобу в Фонд капитального ремонта и в комитет по ЖКХ и строительству.
Источник
Замена батарей при капитальном ремонте
В нашем доме должна быть замена батарей и др. по программе капитального ремонта. Я единственный собственник этой приватизированной квартиры и инвалид 2 группы. Подскажите пожалуйста, за чей счет будет это производится и есть ли у меня какая-то льгота? Заранее спасибо.
Батареи меняются за счет собственников, потому как это личное имущество, а не общее, за счет средств капитального ремонта, только общие коммуникации меняются.
Екатерина! Замена коммуникаций, относящихся к общему имуществу (обслуживающие более одного помещения) будет производиться за счет средств, предназначенных на капремонт, а за
замену батарей в Вашей квартире должен платить собственник квартиры. Т. е. Вы. С уважением, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Батареи, в доме, к сожалению, к общему имуществу не относятся. Поэтому обязанность по замене лежит на собственнике. Но нужно уточнять у управляющей компании, возможно было принято решение на закупку батарей и жильцы оплачивали.
Вы как инвалид имеете право оформить льготу 50% по оплате взносов по капитальному ремонту. Обращайтесь в Управляющую компанию.
Источник
За чей счет должны меняться батареи в квартире?
Холода, как всегда, подкрались незаметно, и батарея становится главным предметом наших разговоров – точнее, ее температура.
Во многих домах ежегодно задерживается пуск тепла по банальной причине: у жильцов текут батареи и необходима их срочная замена. Управляющая компания требует от собственника квартиры устранить неполадки в радиаторе, но неожиданные расходы на ремонт далеко не всегда заложены в семейном бюджете.
А если задуматься над тем, должны ли мы вообще менять батареи в квартире за свой счет, то можно прийти к очень интересным выводам.
Итак, кто же должен нести расходы по смене радиаторов отопления в квартирах по закону? Решение этого вопроса зависит прежде всего от того, в какой форме собственности находится квартира.
1. Если квартира приватизирована (т.е. находится в частной собственности жильцов)
По общему правилу все расходы по содержанию квартиры несет ее собственник – на это и ссылаются управляющие компании, требуя от жильцов заменить батарею за свой счет.
Однако, в отличие от частного дома, в квартире собственникам принадлежит не все ее имущество, а лишь то, что относится к внутриквартирному, т.е. обслуживающему исключительно одну квартиру.
Если имущество расположено внутри квартиры, но при этом им нельзя пользоваться автономно, не затрагивая интересы соседей, оно признается общедомовым.
Это означает, что владеют им все собственники помещений, которые расположены в доме – независимо от того, проходит это имущество через их квартиры или нет. А следовательно, и отвечать за него должны все, а не только собственник одной квартиры.
Общая же ответственность собственников за общедомовое имущество перекладывается на управляющую организацию, которая по договору с жильцами принимает на себя обязательства содержать и своевременно ремонтировать все, что относится к имуществу общего пользования.
Является ли батарея общим имуществом? От ответа на этот вопрос и зависит то, за чей счет она должна ремонтироваться.
На сегодняшний день применяется официальная позиция Верховного суда на этот счет, подтвержденная Минстроем (письмо 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04):
— радиаторы, которые установлены без отключающих устройств на индивидуальном ответвлении от стояка отопления, относятся к общедомовому имуществу (поскольку не могут быть отключены и демонтированы автономно, без перекрытия общего стояка).
Поэтому содержание таких батарей возлагается на управляющую организацию, наряду с остальным общедомовым имуществом.
Но следует учитывать, что управляющая компания не обязана менять батарею по малейшей прихоти собственника: замена должна быть обусловлена серьезной причиной – аварийным состоянием отопительных приборов.
Официальная заявка от жильцов на смену батарей из-за угрозы их протечки возлагает на управляющую организацию обязанность оценить состояние системы отопления в квартире и выполнить ремонт при необходимости.
В случае аварии замена батареи должна проводиться незамедлительно. В иных ситуациях управляющая компания должна вынести вопрос о замене радиаторов на общее собрание собственников, поскольку это текущий ремонт общедомового имущества и он должен проводиться по согласованию с жильцами.
Если по оценке управляющей организации состояние батарей оценено как удовлетворительное, собственник может сменить батарею на более современную, но уже за свой счет.
Предварительно необходимо согласовать работы по смене радиатора с управляющей компанией, поскольку на этот счет существуют нормативные ограничения (например, запрещено устанавливать более мощные радиаторы без согласия управляющей организации).
2. Если квартира неприватизирована (в муниципальной собственности)
Здесь все гораздо проще: поскольку собственником квартиры является муниципалитет, он и обязан решать все вопросы по ремонту и замене отопительных приборов.
Все, что нужно сделать жильцам – это направить соответствующую заявку в местную администрацию и добиваться ее исполнения. С управляющей компанией по всем вопросам смены радиаторов должна контактировать администрация как представитель собственника.
Знайте свои права и пусть в ваших домах всегда будет тепло!
Источник
Когда собственнику квартиры должны бесплатно заменить батареи
У каждого человека есть свой повод дожидаться лета: кто-то мечтает об отпуске, а вот для кого-то это самое благоприятное время, чтобы сменить, наконец, старую батарею в своей квартире.
Что ж, лето в самом разгаре – так что пора действовать. Вот только не стоит упускать возможность сэкономить на смене радиатора и выполнить ее за счет управляющей компании.
Даже если в ответ на вашу просьбу сотрудники УК делают удивленный вид и заявляют, что это собственник обязан менять батареи в своей квартире, далеко не всегда они правы.
Рассмотрим, когда управляющая организация все же обязана бесплатно заменить батареи собственнику квартиры.
Для этого должны выполняться два ключевых условия:
1) Батарея – общедомовое имущество
Как такое возможно, если батарея находится в квартире и обогревает исключительно ее одну? Есть здесь один важный нюанс – «запорная арматура».
Правило такое: если прибор отопления оснащен запорным краном, который позволяет отключить его от общего стояка, он признается внутриквартирным имуществом.
Это значит, что вся ответственность за его содержание возлагается на собственника жилья, и управляющая компания действительно не обязана менять такую батарею.
А вот если батарея монолитно встроена в систему отопления дома, и нет запорного крана, чтобы отключить ее, она относится к общедомовому имуществу. Эта позиция официально подтверждена Верховным судом РФ (определение от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725) и Минстроем (письмо от 1 апреля 2016 г. № 506-АЧ/04).
Поэтому ремонт такой батареи и ответственность за ее надлежащее содержание возлагаются на управляющую организацию, как и за все общедомовое имущество.
2) Батарея нуждается в замене
Даже если батарея по своей конструкции относится к общедомовому имуществу, это еще не значит, что УК должна менять ее по первому же требованию собственника. Нужно подтвердить, что она нуждается в замене, т.е. находится в аварийном состоянии.
Вообще-то, управляющая организация обязана периодически проверять систему отопления, в т.ч. и в квартирах. Но не помешает ей об этом напомнить, вызвав ее представителя для осмотра своей батареи.
В акте осмотра делается заключение: нуждается батарея в замене или может еще поработать. Если управляющая компания признала, что батарея полностью исчерпала свой ресурс – значит, она и должна приобрести новый радиатор и установить его взамен старого.
Но все мы прекрасно понимаем, что на практике редко происходит все так гладко. Даже если очевидно, что батарея подлежит замене за счет УК, собственник может столкнуться с рядом доводов, почему это нельзя сделать именно сейчас.
Опровергнем основные из них:
1) Замена батарей – это капитальный ремонт, поэтому нужно ждать, когда подойдет его срок.
Установка и замена отдельных элементов системы центрального отопления относится к текущему ремонту общедомового имущества (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, приложение №7).
2) Нужно, чтобы общее собрание собственников одобрило замену радиаторов в квартире.
Суды так не считают. Текущий ремонт общедомового имущества – это прямая обязанность управляющей организации. И закон не обусловливает ее исполнение решением общего собрания собственников.
Если необходимо провести ремонт, УК должна незамедлительно это сделать, не дожидаясь решения общего собрания (например, решение Красноармейского р-го суда, г. Волгоград, дело 2-2202/2017).
3) В договоре управления домом указано, что содержание и ремонт общего имущества дома не включает в себя замену радиаторов в квартирах.
Договор не может применяться в той части, в которой он противоречит закону.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491) предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления. Изменить эту норму договором с жильцами невозможно.
Источник