Меню

Инвесторский ремонт что это такое

Инвесторский ремонт

Инвесторский ремонт является одним из наиболее удобных источников получения прибыли. Самое важное-уметь осуществить качественную перепланировку квартиры. Для осуществления данной услуги лучше всего обращаться к хорошо подготовленному персоналу, который имеет огромный опыт в закупке качественного материала, необходимого для проведения ремонтных работ.

Наши сотрудники умеют осуществлять перепланировку и все прилагающиеся ремонтные работы в самые короткие сроки. Достаточно обратится в компанию «Топ-Ремонт» и все вопросы, касающиеся ремонта решатся в один миг. Мы стараемся быстро осуществить инвесторский ремонт в соответствии со всеми необходимыми нормами.

Мы используем проверенные материалы, которые отличаются повышенным качеством. Для нас очень важно, чтобы вы оставались нашими постоянными клиентами, поэтому мы следим за всеми модными тенденциями, касающихся интерьера.

Инвесторский ремонт – это одна из услуг, которую оказывает наша компания частным и юридическим лицам. Наши специалисты качественно выполнят перепланировку квартир в новостройке или на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге по лучшим ценам и с полной гарантией легальности и законности.

Что такое инвесторский ремонт и для чего он нужен

Инвесторский или инвестиционный ремонт – новый вид деятельности, который приобретает все большую популярность в нашей стране. Фактически, это вид капитального ремонта, который предусматривает полную или частичную перепланировку квартир с целью создания из одного общего жилого помещения нескольких отдельных.

К услугам инвесторского ремонта прибегают владельцы квартир и частных домовладений, которые планируют сдавать свою жилплощадь в аренду.

Инвесторский ремонт студии или другого жилого помещения предусматривает разделение общей площади на несколько отдельных мини-квартир. При этом в каждом жилом помещении будут обустроены все необходимые удобства для полноценного проживания (отдельная входная дверь, своя кухня, санузел, а в некоторых случаях – и собственный балкон).

Ключевые преимущества инвестиционного ремонта

Инвесторский ремонт в новостройке дает возможность решить многие проблемы:

  • Возможность из одной квартиры получить два и более жилых изолированных помещения для дальнейшей сдачи их в аренду.
  • Решение жилищного вопроса (споры по жилплощади) в рамках отдельной семьи.
  • Оптимальный вариант при приобретении жилья двумя небольшими семьями в складчину с равным долевым участием.
  • Капитальная перепланировка жилых объектов для превращения их в легальные мини-гостиницы или хостелы.

Наиболее оптимальным объектом для такого типа ремонта считается большая квартира-студия в новостройке со свободной планировкой.

Специалисты нашей компании создадут индивидуальный дизайн-проект будущего жилья с учетом всех ваших пожеланий и с оптимальной разбивкой общей площади на отдельные участки.

Почему стоит доверить инвесторский ремонт и перепланировку жилых помещений нашим специалистам

Преимущества обращения в нашу организацию:

  • У нас работают только профильные специалисты с многолетним практическим опытом.
  • Наши мастера профессионально выполнят любые работы, связанные с ремонтом и перепланировкой, вне зависимости от уровня сложности.
  • Гарантии на все выполненные работы подкрепляются официальным договором.
  • Мы предложим самые выгодные условия выполнения перепланировки и ремонта с нашими строительными материалами.

Чтобы заказать инвесторский ремонт и перепланировку жилых помещений по лучшим ценам в Санкт-Петербурге, оставляйте онлайн заявку на сайте или созвонитесь с нашими специалистами.

Источник

Ремонт в инвестиционной недвижимости. Надо ли?

Есть ли необходимость вкладывать дополнительные средства в недвижимость, в которой вы не планируете проживать?

К нам в студию часто обращаются собственники квартир, таун-хаусов и домов, для которых этот объект недвижимости является источником инвестиции или пассивного дохода. Мы отобрали наиболее часто встречающиеся вопросы от собственников такой недвижимости и постараемся в этой статье ответить на них.

Свежий ремонт в квартире или доме – это, конечно, всегда плюс при продаже или сдачи в аренду. Но очень важно не перестараться. Ведь в некоторых случаях ремонт может и не окупиться.

Все, конечно, очень индивидуально.

Однако, есть общие векторы, на которые мы рекомендуем ориентироваться:

  • Умеренность. Не надо думать, что чем экстравагантнее дизайнерские решения, применяемые в проекте, тем дороже вы продадите свою недвижимость. Это совсем не так. Все мы разные. И вкусовые предпочтения у всех разные. Поэтому действует закон: чем более специфичен товар, тем сложнее найти покупателя. Слишком оригинальный дизайн, скорее отпугнет покупателей.
    Конечно, эксклюзивность и индивидуальность объекта важна для покупателя. Человеку хочется жить в доме, у которого есть лицо. Но такую индивидуальность можно придать несколькими штрихами. Это уже работа декоратора.
  • Универсальное стилистическое решение. Беспроигрышные варианты стилей: современный, скандинавский, стиль с элементами классики.
    При выборе стиля, важно помнить, что покупка недвижимости – это дорогостоящее вложение. Вашему потенциальному покупателю придется проводить много времени там. Поэтому не стремитесь воплощать свои мечты в инвестиционной недвижимости. Надоевший ремонт не спрячешь в тумбочку, а переделывать дизайн – это дорогое удовольствие. Смотрите на объект недвижимости глазами покупателя.
  • Функциональность. Не важно, какой стиль используется в ремонте инвестиционной недвижимости, все решения должны соответствовать законам эргономики помещений. Расстояние для прохода, ширина и высота дверных проемов, высота и глубина мебели и зеркал, функциональный треугольник кухонной мебели …. Это и многое другое необходимо учесть в проектировании.
    Ведь даже если вы не планируете обставлять инвестиционную недвижимость мебелью, при ремонте необходимо учесть, где будут расположены розетки и выключатели. А для этого, как минимум, надо знать, где планируется мебель и на какой высоте.
    Лайфхак: вариант с отдельной гардеробной комнатой без огромного количества шкафов. Дешевле с точки зрения воплощения, и удобнее в использовании. В Америке, например, это тенденция последних 10-15 лет.

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Источник

Инвесторский ремонт что это такое

Когда объект выбран, остро встает вопрос ремонта. Расскажу в этой статье, какие нюансы нужно обязательно учесть.

Первое, что нужно продумать: будете вы узаконивать перепланировку или нет. От этого зависит соблюдение СНИПов. Учитывайте также при выборе, что при узаконивании общая доходность объекта ниже, потому что студии тогда должны быть больше по площади, чем это нужно для посуточной сдачи. Ремонт, соответственно, будет стоить дороже. Если вы не узакониваете, то доходность будет выше, но и рисков больше.

Читайте также:  Как отремонтировать шаровой фланцевый кран

Чаще всего объект куплен с использованием ипотеки, поэтому нужно запустить объект как можно быстрее. Если вы не строитель по специальности, и у вас нет своей бригады, то лучше искать профессионалов. Причем профессионалов, которые уже делали инвесторские ремонты. Вопросы о способах прокладки канализации, шумоизоляция и др. не должны ввергать строителей в ступор и заставлять задирать ценник. В Москве такие бригады точно есть, их стоит поискать. Можно всем этим заниматься самому, это безусловно дешевле, но займет очень много времени и существенно увеличит риск ошибки.

Проанализируйте, кто будет вашими гостями, от этого зависит весь ремонт. Студии посуточно обычно снимают люди, которым не критичен, например, большой холодильник, но им важен хороший душ и кухня.

Продумайте расположение «мокрых точек». Они должны быть расположены над нежилым помещением. Если апартаменты, то это неважно.

Если вы планируете узаконить помещение, то учитывайте, что студия должны быть не меньше 15м 2 .

Продумав все вышеперечисленное, найдите дизайнера. Многим кажется, что это ненужная роскошь, но они не правы. Опытный дизайнер вполне может выгадать вам место на еще одну студию, а также подсказать, как сделать дешево и красиво. Наша цель, чтобы гости захотели вернуться снова и порекомендовали ваш объект знакомым. «Сарафанное радио» зачастую приносит больше дохода, нежели прямая реклама.

Источник

Деление квартиры на студии

В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на студии, а также устройства квартиры-студии при проведении перепланировки.

В начале статьи хотелось бы отметить,
что наша организация не занимается делением квартир на студии .
Далее в контексте данной статьи, вы можете понять причину.
Приятного чтения.

Что такое понятие как «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.

Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме!

Пример квартир-студий в новостройке

Зачем собственники хотят делить квартиру на студии:

Ответ на этот вопрос простой

  • Для сдачи в аренду. Ведь действительно, допустим с трехкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров можно условно сдать за 50 тысяч рублей в месяц.

Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.

  • Для продажи в долях. Смысл мероприятия следующий: купить большую квартиру, поделить на маленькие, и все эти маленькие квартиры продать в долях, дороже чем одно большое.

Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии. И каждая студия продается по 3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.

И на рынке уже существует множество подобных «студий» под продажу и множество компаний которые обучают данному виду деятельности.

Проблемы узаконивания деления квартир на студии.

Проблем множество. Начнем по порядку:

  1. Не ясный статус с точки зрения законодательства. В нем нет «квартир-студий». Есть дизайнерское понятие в части объединенной кухонной и жилой зоны, но в законодательстве понятия нет.
  2. Проблемы с согласованием перепланировки. В каждой студии должен быть набор помещений (кухня, комната, объединенные ванные и санузел, коридор). Согласовать перепланировку что бы в каждой комнате был подобный набор помещений не возможно по множеству причин, начиная от того, что не возможно провести инженерные коммуникации в помещения объединенных ванн и санузлов, до того, что в квартире не может быть 4 кухни-ниши.
  3. Гарантированные проблемы с соседями — никаким соседям не понравиться что у них фактически на лестничной площадке прибавилось несколько квартир.
  4. ОСНОВНОЕ! — Проблема с документами — выделенного объекта недвижимости не будет, будет доля в общей собственности.
  5. Финансовые потери. Купить долю (под видом студии можно), а вот продать без потерь практически не возможно.

Бизнес на разделении квартир на студии

По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время «не сделать». Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.

В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.

Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.

Не найдете ответ на вопрос в данной статье, задайте его по WhatsApp

Компании занимающиеся делением квартир на студии:

Компании, которые в данное время занимаются подобными делениями не информируют будущего покупателя о сложностях, которые возникнут у него в будущем.

Читайте также:  Как отремонтировать камеру iphone

Акцент в основном ставится на эмоциональную составляющую, что наконец то у человека будет собственное отдельное жилье и он не будет от кого то зависеть.

Проблемы же будущих собственников после продажи их не интересуют.

И допустим вы не верите всему написанному выше. Вы предположили что мы ничего не понимаем, а те кто этим занимаются ситуацию знают значительно лучше. И вы решили проверить данную информацию.

Пообщавшись с компанией которая занимается делением стоит задать им следующие вопросы:

Под вопросом мы будем давать комментарии с проблемами относительно данного вопроса.

  1. Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?
    Если объект недвижимости отдельный, то все в порядке. Но с вероятностью 99 процентов вам скажут, что вы покупаете долю в квартире с нотариально подписанным соглашением о пользовании этой площадью только вами.
    Отметим, что это достаточно странная юридическая конструкция, которая может быть легко оспорена, кроме того, продавая в будущем данную долю, вы в начале должны будете ее предложить своим соседям и только после того как они откажутся продавать на свободном рынке по цене не меньше чем предложили им.
    Обходные пути конечно есть, но зачем нужны изначально обрекать себя на подобные сложности.
  2. А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?
    Ответ будет «однозначно нет». Банки не дают кредиты по доли, и материнский капитал также нельзя будет использовать. И когда вы будете продавать эту долю, вы также не сможете продать тем кто захочет использовать данные инструменты, то есть круг покупателей будет ограничен.
  3. А согласована ли перепланировка в данной квартире?
    Ответы будут самые разнообразные «да-нет-может быть-все нормально-мы договорились-нет но все в порядке» и так далее. То есть согласовать подобную перепланировку нельзя. И если санузлы допустим какие то дополнительные согласовать будет возможность, то 4 кухни устроить точно нельзя.
    То есть перепланировка в данной квартире будет не согласована.
    Жилищная инспекция крайне отрицательно относится к попыткам согласовать подобную перепланировку и причин отказа есть «миллион». Причем все отказы юридически грамотные и оспорить их нельзя.
    Примеры:
    — Несоблюдение уклона коммуникаций на большом удалении от существующего санузла.
    — Невозможность устройства вентиляции из дополнительных санузлов в один стояк.
    — Невозможность устройства вентиляции из дополнительных кухонь в один стояк.
    — Не «прохождение» по площадям жилых помещений.
    — Требование технического заключения от автора-проекта дома, так как по любому (хоть кусочком под коммуникации затрагиваются несущие стены). И отказ делать данное заключение автором-проекта
    и т.д.
  4. А как происходят подключение инженерных коммуникаций?
    Скорее всего «договорившись» с управляющей компанией, ничего не согласуя «врезались» через подвал. Все, на этом все. И после первой жалобы, управляющая компания первая же придет и «отрежет» все коммуникации кроме основного стояка. Мы уже видели несколько подобных объектов.
    Причем после этого, она сама же напишет предписание, так как опасаясь минимального штрафа в 300 000 рублей от жилищной инспекции, всю ответственность за подобные работы она будет перекладывать на собственников квартиры.
  5. А что с электрикой?
    Обычно делят на студии квартиры на первом этаже в старых домах где изначально электрических мощностей мало. Когда же образуется несколько студий, то фактически количество используемой электрической энергии увеличивается на количество студий.
    Допустим из трехкомнатной квартиры сделали 4 студии. Получается что вместо одной стиральной машины четыре, вместо одного чайника четыре, вместо одной плиты 4 и так далее.
    Будем объективны — мы видели единичные случаи, когда согласовывали 4 отдельных счетчика в Мосэнерго. (Но только отдельных счетчиков, а не количество выделенных киловатт). Но это мероприятие дорогостоящее и вкладываться в него продавцы не хотят.

Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Мосэнерго и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру.
И чиновник в «одном окне» спросил «А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры «завод» сможете запитать».

  • А что с лицевыми счетами?
    Лицевые счета поделить возможно. Это самое простое из всех мероприятий. Однако это также определенная сложность и делают это не всегда.
  • А как ситуация с соседями?
    Скорее всего вам скажут, что соседи прекрасные люди и они всегда мечтали и только «ЗА», что у них появилось 4 отдельных студии вместо одной квартиры. Но только соседи не будут знать о своем мнении. Свое мнение они выразят в форме жалобы в жилищную инспекцию, когда у них начнется «проходной двор» а не лестничная площадка.
    Кроме того зачастую данные студии сдаются посуточно, что повышает градус накала не только с соседями по площадке, но и с соседями сверху и снизу, так как посуточно-почасово селящиеся даже не думают о том что бы соблюдать какие то рамки приличий относительно тишины.
  • И таких пунктов можно написать еще приличное количество. Но цель данной статьи не в этом, а в том что бы прокомментировать собственникам всю негативную ситуацию по разделению квартир на студии.

    Да и в принципе и гражданам которые хотят заняться данным бизнесом и которым «красиво рассказывают» различные «инфоцыгане» о обучении такому бизнесу как «доходная недвижимость в виде деления квартир на студии» (естественно за свои курсы они берут немалые деньги), будет полезна данная статья, в контексте того, что не стоит им заниматься.

    Первыми, кому будут звонить через непродолжительное время разъяренные собственники с вопросами, что вы нам продали и что теперь нам делать с предписанием жилищной инспекции будете Вы.

    Но скорее всего подобного не случиться, так как после нескольких звонков сим-карту придется заблокировать и собственники со своими бедами останутся наедине с собой.

    А ЕСЛИ ВЫ СОБСТВЕННИК и квартиру не продали в долях, а сдаете ее в аренду , блокировка сим карты ничего не даст, так как собственником от этого вы быть не перестанете, поэтому все проблемы придется решать именно вам.

    Надеемся что все вышеописанное дало некоторое понимание ситуации.
    Но будем считать что вы особо упорны в своем мнении и до сих пор считаете что «вариант бизнеса огонь, надо пробовать» . Ниже, мы прикрепим пару ссылок.

    Это ссылки с сайта Мос.ру — официальный орган города Москвы с которым вам придется столкнуться в лице жилищной инспекции.

    https://www.mos.ru/news/item/65267073/
    Самое интересное, что ситуация по данной квартире «не самая печальная».

    Собственнику «всего лишь» придется сделать некий ремонт, который можно будет согласовать. Допустим он удалит пару санузлов и сделает их кладовыми, поснимает железные двери и сделает квартиру «более-менее» похожей на единую квартиру, это удовлетворит жилищную инспекцию И ВСЕ , ситуация будет исчерпана.

    А вот со ссылкой ниже, ситуация значительно сложнее. Просто исключительно все плохо.

    https://www.mos.ru/news/item/79552073/
    Дело в том, что ключевым моментом в данной статье является маленькая фраза «указанная квартира принадлежит 6 собственникам» .
    И не нужно владеть дедуктивным методом, что бы понять — что все, беда, квартира уже продана в долях.
    Пятикомнатная квартира + кухня, итого 6 помещений, проданы в долях 6 собственникам.

    И теперь, у них предписание на восстановление исходной планировки квартиры, то есть они уберут все кухни, уберут все санузлы (после подобной ситуации сомневаемся что им согласуют хотя бы один дополнительный) и фактически будет то, что они будут жить в коммунальной квартире.

    То есть получиться, что 6 незнакомых человек (хотя скорее всего там фактически больше человек проживает) «скинулись» деньгами и купили пятикомнатную квартиру и все туда заселились. Хотя когда они покупали ее, думаем что о подобном возможном варианте развития событий разные «делильщики квартир на студии» их не предупредили.

    Но звучало бы это приблизительно так и было бы комично:
    «У вас будет свое жилье, отдельная, пусть небольшая, но своя уютная квартира, никто вас не будет беспокоить, вы всегда ее сможете продать. Но есть вероятность, что придет жилищная инспекция, всех ужасно «вздернет», и вы с соседями переделайте за свои деньги весь этот инвесторский ремонт в обычную квартиру и дальше будете жить «одним колхозом».

    Подобных ссылок можно без труда найти десятки, данный вопрос стоит на жестком контроле жилищной инспекции.

    И «подискутировать» с жилищной инспекцией на тему «мы считаем что это не гостиничные услуги а отдельные комнаты» не удастся.

    Жилищная инспекция «молча» выдаст предписание на устранение нарушения с комментарием что «если вы считаете что ваши права нарушены, вы можете оспорить предписание в суде».

    Процесс затянется не на один месяц и вероятность того что вы выиграете суд нулевая. Мы были на подобных судах.

    С одной стороны приходит собственник с умными адвокатами и «сумками» документов, экспертиз и заключений.
    С другой стороны является представитель жилищной инспекции.

    Начинается долгие, пламенные и обличающие выступления собственника и адвоката, сотрясание документами и выводами о том что «все соответствует», в ответ короткий и унылый монолог представителя жилищной инспекции представляющего видение ситуации госорганом.

    Судья заходит в совещательную комнату, щёлкает замок. (Началось совещание).
    Через секунду снова щелкает замок, судья выходит. (Совещание окончилось).

    Решение — в иске отказать, требование жилищной инспекции удовлетворить в полном объеме.

    Согласование деления квартиры на студии

    В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

    Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

    Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

    План застройщика и дизайн-проект разбивки квартиры

    Подобную перепланировку согласовать невозможно по целому ряду причин, так как дизайн-проект выполнили без учета действующих норм.

    Незаконная перепланировка в студии и последствия

    Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.

    При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.

    А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.

    Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы.

    В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов.
    К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.

    Спасибо за прочтение статьи, надеемся, мы в полной мере в данной статье раскрыли тематику деления квартир на студии.

    Источник