Меню

Капитальный ремонт обязанности тсж

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Комментарий к Ст. 138 ЖК РФ

1. Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья определяет основные обязанности такого товарищества.

В частности, товарищество обязано обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.

2. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом данного товарищества.

При этом в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то именно на товариществе лежит обязанность по осуществлению в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ, управления многоквартирным домом, т.е. по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, по решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Если же собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственником товарищество обязано заключить договор о внесении коммунальных платежей, содержании, текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность предусмотрена установленным ч. 6 статьи 155 Жилищного кодекса России порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.

В свою очередь, надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать расширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.

3. Обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме и выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в товариществе обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вытекают из основной цели создания товарищества, а именно из совместного управления общим имуществом в таком доме и обеспечения его эксплуатации.

Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме реализуется в рамках заключаемого товариществом договора с управляющей организацией по оказанию услуг, в том числе по выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме. Также товарищество может заключать отдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивать контроль за их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора в целом возложены на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ст. 20 ЖК).

Читайте также:  Должники за капитальный ремонт многоквартирного дома

4. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в основном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В этой связи в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, такое товарищество обязано обеспечивать надлежащее выполнение всеми собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой органов управления товариществом собственников жилья совместно с его членами, заключением соответствующих договоров с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также может потребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, по оплате иных общих расходов (см. комментарий к ст. 137 ЖК).

5. Реализация предоставленных ЖК РФ товариществу собственников жилья прав в части определения товариществом условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью должна осуществляться с соблюдением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Особенность обеспечения товариществом собственников жилья соблюдения указанных прав заключается в том, что общее имущество в многоквартирном доме не является собственностью такого товарищества и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Предусматриваемая ЖК РФ реализация прав по владению, пользованию и распоряжению товариществом собственников жилья указанным имуществом должна осуществляться в строгом соответствии с компетенцией органов управления товариществом и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. ст. 44 — 48, 145 и 147 ЖК).

6. Для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество собственников жилья принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также представляет в отношениях с третьими лицами законные интересы собственников помещений, связанные с управлением общим имуществом в многоквартирном доме. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из обеспечения совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.

7. В целях обеспечения прозрачности отношений, возникающих по поводу содержания общего имущества в многоквартирном доме, принимаемых решений по управлению таким домом на товарищество собственников жилья возложена обязанность по ведению реестра членов товарищества, который должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. также комментарий к ст. 143 ЖК).

Поскольку текущее руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, соответственно законодателем обязанность по ведению реестра возложена на указанный орган управления товариществом (см. также комментарий к ст. 148 ЖК). При этом для реализации данной обязанности п. 5 ст. 143 ЖК РФ на членов товарищества возложена корреспондирующая обязанность представлять правлению товарищества достоверные сведения о себе и своевременно информировать его об их изменении.

8. Учитывая предоставленные государственным жилищным инспекциям полномочия по проверке соблюдения требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг (см. также комментарий к ст. 20 ЖК), комментируемой статьей на товарищества собственников жилья дополнительно возложены обязанности по ежегодному (в течение первого квартала соответствующего года) направлению в указанные инспекции копий реестров членов товарищества, а также в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий устава товарищества, выписки из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Читайте также:  Компенсация за капитальный ремонт пенсионерам московской области

Источник

Капремонт в ТСЖ

На сегодняшний день, множество многоквартирных жилых домов в нашей стране обслуживаются организованными товариществами собственников жилья.

Они создаются для управления домом, содержанием его в надлежащем состоянии, в том числе состоянием общего имущества (инженерных коммуникаций, оборудования, лестничных площадок, подъездов, чердаков, придомовой территории и т.д.). Кроме того, ТСЖ принимает решение о необходимости проведения капитального ремонта.

Рассмотрим в данной статье, как осуществляется сбор денежных средств на его выполнение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Цель ведения деятельности

В соответствии с Жилищным кодексом РФ товарищество собственников жилья – это юридическое лицо (некоммерческое), которое организуется на добровольных началах собственниками помещений многоквартирного дома с целью обеспечения пользования и владения общим имуществом, которое осуществляет свою деятельность на взносы его членов.

Основной целью ТСЖ является совокупное управление владельцами жилых помещений общедомовым имуществом, поддержание его надлежащего состояния, при учете технических и санитарных норм и правил.

Деятельность товарищества регулируется как жилищным, так и гражданским законодательством.

Государство поощряет образование гражданами таких объединений, для чего оно предусматривает определенные льготные условия по уплате налогов и упрощенную процедуру регистрации.

На основании ЖК РФ, в рамках одного многоквартирного жилого дома может быть создано только одно товарищество.

Руководство товариществом

Поскольку ТСЖ является организацией, пусть и некоммерческой, то главным документом, который регулирует ее деятельность, выступает устав, включающий в себя основные вопросы деятельности товарищества.

Единоличным органом руководства ТСЖ является председатель, коллегиальный исполнительный орган – правление.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов.

Правление должно быть избрано на общем собрании, оно решает вопросы текущей деятельности объединения, вносит предложения, оказывает содействие председателю. В состав правления могут быть избраны не только жильцы дома, но и третьи лица.

В собрании принимают участие все собственники помещений многоквартирного дома.

Общее собрание обладает более высокими полномочиями, т.к. является непосредственным органом управления, включающим большинство жителей дома, в интересах которых и было сформировано ТСЖ.

Председатель входит в состав правления, к компетенции которого относится контроль проведения общего собрания.

Согласно закону, в отношении председателя действуют определенные правила:

  • председатель избирается из жильцов многоквартирного дома;
  • срок его полномочий устанавливается в Уставе ТСЖ;
  • он действует от имени товарищества без доверенности;
  • в уставе прописываются требования в отношении его кандидатуры;
  • для него подготавливается должностная инструкция.

Важно понимать, что участие в ТСЖ – это добровольное право собственников помещений, а не обязанность.

После создания товарищества, жильцы, проголосовавшие за его образование, становятся членами ТСЖ.

Оформления договора управления с собственниками

Ведение деятельности товариществом связано с заключением определенных договоров:

Договора, регламентирвующего вопросы оказания услуг жителям дома а также выполняемых работ по содержанию общего имущества дома в соответствующем виде
Договора, закрепляющего полномочия и обязанности правления относительно распоряжения вносимых платежей от жильцов

Кроме вышеуказанных договоров, товарищество собственников жилья вправе заключать договоры управления с владельцами помещений, которые решили не участвовать в ТСЖ.

Договоры с собственниками квартир требуется в результате того, что граждане, не посчитавшие нужным вступить в товарищество, также пользуются коммунальными ресурсами, предоставляемыми поставщиками.

Согласно законодательству, письменная форма таких договоров не обязательна.

В случае, если собственники вносят оплату за коммунальные услуги по таким же тарифам, что и участники ТСЖ, оплачивают расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, то договор считается заключенным.

Владельцы квартир вправе оформлять прямые договоры поставки отопления, электричества, выполнения ремонта, независимо от создания товарищества.

Законодательное регулирование

Раздел 6 Жилищного кодекса РФ устанавливает нормативные основы деятельности ТСЖ.

Статья 137 закрепляет права и обязанности товарищества.

В положениях ст. 152 ЖК определены виды хозяйственной деятельности, которые может выполнять товарищество собственников жилья.

В нормативах ст. 161 ЖК регулируется порядок выбора способа управления многоквартирного дома.

Также отдельные нормы, содержащие требования к управлению домами товариществами, содержатся в Указах президента, Постановлениях Правительства и др.

Специальный счет ТСЖ на капитальный ремонт

Наиболее удобным вариантом сбора средств жильцов на проведение капитального ремонта в многоквартирном доме является открытый спецсчёт в банке.

На этот счет будут зачисляться платежи и взносы собственников помещений дома. Денежные средства, находящиеся на счете, имеют целевое назначение, т.е. могут быть потрачены только на проведение ремонтных работ.

Открытие расчетного счета представляет собой абсолютно неопасное действие в отношении участников товарищества, вероятность того, что деньги «уйдут» не на те цели минимальна.

Со счетом могут производиться определенные операции:

Оплата услуг подрядчикам за выполненные ремонтные работы перечисление средств на оплату кредитов, взятых ранее для проведения капремонта
Переводы на другие счета на основании решения владельцев помещений дома
Иные операции на цели, связанные с капитальным ремонтом

Жильцам дома нужно понимать, что на выполнение работ по капитальному ремонту может быть оформлен кредит в банке, т.к. многоквартирный дом может нуждаться в проведении срочного ремонта, но для накопления требуемой суммы необходимо продолжительное время.

В соответствии со ст. 173 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ имеет право на оформление кредита на капремонт. В пункте 2 данной статьи указано, что, если на осуществление капитального ремонта общедомового имущества оформлен кредит или заем либо имеется задолженность по капремонту, принятие жильцами решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта возможно при условии погашения такого долга в полном объеме.

Но исчерпывающего разъяснения процедуры оформления кредита в нормах жилищного законодательства не имеется.

Читайте также:  Капитальный ремонт многоквартирных домов с 2014 года если не платить

Поскольку многие особенности осуществления капитального ремонта и перечисления взносов содержатся в программах регионального уровня, то руководствоваться нужно непосредственно ими.

Необходимо проанализировать предложения банков по этому вопросу. В большинстве регионов кредитные учреждение уже предоставляют заемные средства на проведения ремонтных работ в многоквартирных жилых домах.

Взять кредит в банковском учреждении могут собственники помещений, которые выбрали вариант перевода взносов на спецсчет.

Решение о заключении с банком договора кредитования должно быть принято на общем собрании владельцев жилья. Сам договор с банком подписывает доверенное лицо от имени собственников.

Оплата кредита и процентов будет осуществляться посредством фонда капремонта.

У банка появляется возможность систематического (ежемесячного) списания денежных средств для возврата заема со счета капитального ремонта. Данный кредит выдается без обеспечительных мер (залог недвижимости, поручительство граждан и т.д.).

Каким образом открыть

Жильцы многоквартирных домов вправе самостоятельно принимать решения, касающиеся порядка формирования фондов для проведения капитальных ремонтов.

Как правило, выбор останавливается на специальном счете или на счете регионального оператора.

Для открытия счета потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

Найти многоквартирный дом в специально разработанной региональной программе, касающейся условия проведений капитальных ремонтов и организовать проведение собрания собственников
Рассмотреть вопрос о выборе способа формирования фонда
Если выбирается специальный счет то на рассмотрение должны выноситься следующие вопросы:

  • о точных размерах членских вложений;
  • сроках проведения ремонтных работ;
  • какие именно работы будут проводиться;
  • кто выступает в роли владельца счета;
  • банковской организации, в котором счет будет открываться
Решение может считаться принятым если проголосовало не менее 2/3 от общего числа собственников помещений
ТСЖ должно официально обратиться в банк с целью оформления процедуры по открытию на свое имя счета
В течение пяти дней в жилищный контролирующий орган предоставляется уведомление об открытии счета, вместе с протоколом

Стоит отметить, что любые вопросы, касающиеся счета и перевода денежных средств, должны решаться только на общих собраниях.

Это касается и принятия решения о переходе со специального счета на регионального оператора.

В таком случае, на рассмотрение выносится вопрос, касающийся смены формирования счета.

После официально принятого решения, в течение пяти дней, потребуется отправить оформленный протокол владельцу счета, после чего им будет подано в банк заявление о расторжении договорных правоотношений и переводе имеющихся средств на остатке.

Решение о переводе средств будет иметь силу только через месяц, после его направления владельцу основного счета.

Открытие счета накладывает определенные обязанности на ТСЖ, поэтому важно знать, кто контролирует сам процесс.

ТСЖ обязано ежегодно отчитываться за проделанную работу перед государственной жилищной инспекцией, речь здесь идет именно о порядке расходования денежных средств, вносимых жильцами на проведение капитального ремонта.

Важно учитывать, что на уполномоченную организацию возлагается обязанность проводить капитальный ремонт в сроки, указанные в региональной программе, либо раньше и в больших объемах, но только с предварительного согласования с жильцами и путем оформления соответствующего решения.

Особенности данной операции

Открытие спецсчета для осуществления капремонта, является достаточно выгодным способом формирования фонда для собственников помещений дома.

Это связано с тем, что банковское учреждение полностью контролирует производимые операции по открытому счету.

В случае необходимости перевода денежных средств со счета, банком запрашивается подтверждение на перечисление средств, находящихся на нем.

При совершении подтверждения на перевод средств, нужно приложить документы, удостоверяющие личность и собственность на недвижимость, расположенную в многоквартирном доме, которым управляет ТСЖ.

Обязанности собственников

К обязанностям собственников помещений относится перечисление регулярных взносов. При этом в качестве подтверждения произведенной оплаты капитального ремонта товарищество выдает владельцам жилья квитанции.

После внесения взноса, деньги поступают на открытый счет в банке, предназначенные на проведение ремонтных работ, в соответствии с установленными сроками.

Перечислить средства можно путем перевода, для этого понадобятся реквизиты счета.

При переводе на иной спецсчет, нужно получит согласие всех владельцев жилых помещений.

В завершение следует отметить, что открытие счета необходимо для того, чтобы внесенные денежные средства контролировались ТСЖ, а их расходование выполнялось только на цели, связанные с выполнением работ по капитальному ремонту.

Видео: Спецсчет на капремонт: как это работает?

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей


Как правильно брать ипотеку


Топ-10 лучших агентств недвижимости Тулы


Всегда ли нужны услуги риэлтора?


Топ-10 лучших агентств недвижимости Липецка

Источник