Определение экономической целесообразности реконструкции здания
Наиболее обоснованным методом оценки степени экономической целесообразности реконструкции здания является сравнение расходов и материального ущерба при реконструкции с расходами на замену старого здания новым с учетом времени последующей службы.
В целом для комплекса зданий, различных по времени и по условиям постройки, эксплуатации и градостроительным судьбам, это соотношение оправдывается. Однако при превышении отдельным рассматриваемым зданием возраста 70 лет при износе к этому времени порядка 40% остаточный срок службы для него, в первую очередь для его несущих конструкций, теряет решающее значение и не должен приниматься в расчет. Такое здание после реконструкции по своим прочностным и изолирующим свойствам и по комфортности жилищ, в особенности с учетом описанных выше запасов или резервов, обычно не уступает по времени службы новым современным зданиям массового строительства. Следовательно, для зданий, удовлетворяющих приведенному условию, затраты на их реконструкцию должны быть меньше или равны стоимости нового строительства. При этом надо иметь в виду, что новое здание наряду с рядом преимуществ окажется, как правило, с более тесными жилищами и с менее надежными конструкциями, в частности по их изолирующим свойствам.
Вторая часть сравнения целесообразности реконструкции заключается в сопоставлении ущерба от ликвидации материальных ценностей при реконструкции здания или его замене новым. Ущерб представляет собой стоимость уничтожаемых элементов здания по их действительной стоимости.
В случае реконструкции уничтожают конструктивные элементы, износившиеся к этому времени настолько, что их ремонт нецелесообразен. В случае замены ущерб считают равным действительной стоимости всего сносимого здания независимо от наличия в нем элементов, вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. В обоих случаях следует также учитывать стоимость и трудоемкость работ по разборке, которые в случае сноса значительно больше, чем при реконструкции.
Ясно, что при реконструкции здания ущерб всегда будет меньшим как по стоимости, так и по эксплуатационной ценности уничтожаемого имущества.
Стоимость реконструкции (см. рис. 11) 92 руб. за 1 м2 жилой площади, а общая стоимость 556X92X1,18 = 60 400 руб. Здесь 1,18 — коэффициент на размер строения. Убыль жилой площади будет равна 72 м2 (см. пример в § 11), а ее компенсация составит 15 120 руб. Тогда все расходы будут равны 75 520 руб.
При варианте сноса дома и замены новым зданием стоимость его была бы равна (556—72) Х210= 101 600 руб. Но надо еще учесть ущерб при реконструкции: 94 500X0,58 (1—0,44) =30 700 руб. Предел расходов здесь будет равен доле стоимости всех сменяемых конструкций с учетом их износа.
При замене ущерб будет равен всей действительной стоимости здания: 94 500Х(1—0,41) =55 800 руб. Таким образом, прямые затраты и потери при варианте реконструкции дома будут намного меньше стоимости нового. Поэтому реконструкция дома целесообразна, несмотря на неблагоприятные условия для нее: дом небольшой, техническое состояние его неудовлетворительное и убыль жилой площади большая.
Источник
Анализ целесообразности проведения капитального ремонта в жилых домах со сроком службы более 60 лет Текст научной статьи по специальности « Строительство и архитектура»
Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Лыкова М. С.
Текст научной работы на тему «Анализ целесообразности проведения капитального ремонта в жилых домах со сроком службы более 60 лет»
систем с решением технологических, эргономических, санитарно-технических, социальных и энергетических задач для эффективного функционирования конкретных производств на протяжении всего периода их эксплуатации,
— проектирований свободных, безопасных, крупноразмерных внутрицеховых пространств зальной, зально-пролетной и беспролетной организации, преимущественно квадратных, с возможностью их многоцелевого ч эффективного использования на основе независимых от строительной части зданий многовариантных компоновок оборудования;
— модульной компоновки разновысотных производственных зданий различной конфигурации и размеров в плане из одинаковых или крупноразмерных унифицированных, с уменьшенной до 1,5 м градацией, строительных и строительно-технологических модулей, собираемых из быстромонтируемых конструкций, с возможностями гибкого производственного развития зданий;
— комплексно-блочного монтажа технологического, сантехнического, электротехнического и другого инженерного оборудования, поставляемого не строящиеся объекты в комплектно-блочном исполнении полной заводской готовност и:
— независимой (от строительных конструкций) передачи крановых нагрузок на основания с помощью (в основном) напольного подъемно-транспортного оборудования, в том числе кранов башенного типа многофункционального, применяемых для монтажа строительных конструкций, оборудования и технического обслуживания основного производства;
— вариантного проектирования предприятий, зданий и сооружений с помощью компьютерных систем и с использованием постоянно действующей автоматизированной базы данных промышленного строительства.
Изменившиеся экономические условия требуют коренного пересмотра путей и способов повышения эффективности капитальных вложений в промышленное строительство. На современном этапе, важнейшим среди них является фактор времени, заключающийся в резком сокращении сроков проектирования и строительства промышленных объектов и скорейшей окупаемости вложенных средств.
Следующая задача — это резкое повышение качества промышленной продукции, которое может быть обеспеченно за счет широкомасштабной автоматизации труда, внедрения робототехники, достаточных средств в развитии опьггно-экспериментной базы промышленных предприятий, широкого внедрения в практику проектирования и строительства гибких технологий, дающих возможность при незначительных затратах переналаживать промышленное производство на выпуск новой, более качественной продукции. > »
АНАЛИЗ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ К АПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В ЖИЛЫХ
ДОМАХ СО СРОКОМ СЛУЖБЫ БОЛЕЕ 60 ЛЕТ
Износ жилого фонда в Приморском крае достигает 60%. Жилищный фонд, испытывающий недостаток инвестиций на проведение капитального ремонта и недостаток финансирования текущего, находится в худшем состоянии. При планировании капитального ремонта необходимо учитывать целесообразность проведения комплексного капитального ремонта жилой застройки (улиц, кварталов, микрорайонов), обеспечивая при этом выбор наиболее эффективных решений и повышения экономической эффективности затрат на капитальный ремонт.
Постановка зданий на капитальный ремонт должна производиться на основании утвержденных перспективных и текущих планов капитального ремонта жилищного фонда Период проведения капитальною ремонта зданий и их элементов определяется на основе следующих факторов:
• технического состояния конструктивных элементов, инженерного оборудования и здания в целом,
• срока службы конструктивных элементов, инженерного оборудования и здания в целом;
• правил и норм технической эксплуатации зданий,
• наличия денежных средств.
Строительными нормами предусмотрены нормативные сроки службы конструктивных элементов. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 — 40 лет. Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции. Следовательно, комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15-—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.
В связи с важностью и актуальностью существующей проблемы о проведении капитального ремонта для г. Владивостока была определена тема выпускной квалифицированной работы. Объектом-представителем был выбран многоквартирный жилой дом в г, Владивостоке, расположенный в историко-культурной зоне города и относящийся к старому жилому фонду со сроком службы около 70 лет. •
Существует мнение экспертов, что капитальный ремонт нецелесообразно проводить в жилых домах со сроком службы более 60 лет за исключением архитектурно или исторически ценных жилых домов, так как их ремонт превысит 20 — 25 % стоимости нового жилья с лучшим потребительскими свойствами и более экономичного в эксплуатации.
Целесообразность поведения капитального ремонта можно рассмотреть с точки зрения городской власти, собственников жилого дома и эксплуатирующих организаций. Городская власть должна обеспечить сохранность существующего старого жилого фонда. С точки зрения собственников, целесообразность определяется физическим состоянием объекта, требованием к качеству проживания или эксплуатации^ а также экономической безопасностью, в случае если произойдет отчуждение недвижимости. Эксплуатирующие организации заинтересованы в снижении затрат на содержание объекта и если ремонтные работы не проводится, то затраты лишь могут увеличиваться со временем, следовательно, объект становится не рентабельным.
В связи с этим дальнейшее направление исследования будет связано с разработкой алгоритма целесообразности проведения капитального ремонта. — — — ‘ ‘ 1
СПЕЦИФИКА ОРГАНИЗАЦИИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В ЖИЛЫХ
ДОМАХ СО СРОКОМ СЛУЖБЫ ДО 25 ЛЕТ
Жилищный кодекс РФ обязал собственников жилья нести все расходы по его содержанию вплоть до расходов на проведение капитального ремонта. Законодательно определен особый порядок принятия решения о проведении капитального ремонта в доме. Решение о капитальном ремонте принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, например, делать ремонт в доме или не делать, что ремонтировать в первую очередь; дата начала работ; необходимый объем работ; порядок финансирования ремонта; сроки возмещения расходов. В связи с этим возникает ряд проблем, во-первых, хроническое недофинансирование коммунальной отрасли в прежние десятилетия, привело к тому, что нынешние собственники просто не в состоянии оплатить капитальный ремонт дома, во-вторых, большинство жильцов стали собственниками посредством приватизации, а значит, для них вообще непривычно заботиться о том имуществе, которое находится за пределами их квартиры.
Для решения этих проблем и с целью сохранения жилого фонда на территории РФ с 2008 года действует региональная адресная программа по проведению капитального ремонта. Для участия в программе необходимо одновременно выполнить все условия, указанные в Федеральном законе № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Каждое муниципальное образование РФ в рамках своей жилищной политики определяет список участников и направляет его в Фонд содействия. После одобрения Фондом жильцы вправе рассчитывать на финансирование капитального ремонта кровли, фасада и внутренних коммуникаций своих домов. Нужная для ремонта дома сумма определяется на основании документа, предоставленного домовым комитетом. При этом около пяти процентов от
Источник
Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I
Как известно, частью 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) прямо предусмотрено, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договору строительного подряда, по договору подряда на осуществление сноса, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.
Из данной нормы следует, что членство в строительной СРО необходимо только субъектам права, осуществляющим, в частности, именно капитальный, а не текущий, ремонт объекта капитального строительства.
В адрес юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» довольно часто поступают обращения с вопросом: как отличить капитальный ремонт от текущего?
Пунктом 14.2 статьи 1 ГрК РФ установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Как указывают «Методические рекомендации по организации прокурорского надзора за исполнением законодательства при переселении граждан из аварийного жилищного фонда и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах» (утв. Генпрокуратурой России 21.01.2019 №71-16-2019) характерные признаки капитального и текущего ремонта определены в пункте 14.2 статьи 1, статье 55.24 ГрК РФ.
Основным отличительным признаком капитального ремонта от текущего является цель его проведения. Если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания.
Кроме того, для проведения капитального ремонта требуется оформление предусмотренной частью 2 статьи 48 ГрК РФ проектной документации. При проведении текущего ремонта такая документация не оформляется.
Письмом от 03.07.2017 №29521-ОГ/04 «По вопросу разграничения понятий «капитальный ремонт», «текущий ремонт» Минстрой России считает целесообразным при разграничении понятий капитального и текущего ремонта руководствоваться частью 14.2 статьи 1 ГрК РФ и пунктом 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, согласно которому текущий ремонт общего имущества жилого дома – ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.
Более поздняя правовая позиция Минстроя России (письмо от 27.02.2018 №7026-АС/08) состоит в том, что к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту — относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.
В добавление к вышеизложенному, считаем добавить мнение юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей», состоящее в том, что отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.
В качестве примера обратимся к довольно давно принятым, но действующим в настоящее время нормативно-правовым актам (НПА), дающим достаточно чёткое разграничение данных понятий, например, к Постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (МДС 13-14.2000), приложение 8 которого устанавливает перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, разделяя их по данным признакам.
Для экономии времени читателя на поиск указанного НПА процитируем названные работы по признаку «здания», как наиболее часто упоминающийся в вопросах строителей:
I. Фундаменты
1. Смена деревянных стульев или замена их на каменные или бетонные столбы.
2. Частичная перекладка (до 10%), а также усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.
3. Восстановление вертикальной и горизонтальной изоляции фундаментов.
4. Восстановление существующей отмостки вокруг здания (более 20% общей площади отмостки).
5. Ремонт существующих дренажей вокруг здания.
6. Смена одиночных разрушающихся каменных и бетонных столбов.
II. Стены и колонны
1. Заделка трещин в кирпичных или каменных стенах с расчисткой борозд, с перевязкой швов со старой кладкой.
2. Устройство и ремонт конструкций, укрепляющих каменные стены.
3. Перекладка ветхих кирпичных карнизов, перемычек парапетов приямков и выступающих частей стен.
4. Перекладка и ремонт отдельных ветхих участков каменных стен до 20% общего объема кладки, не связанные с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.
5. Укрепление железобетонных и каменных колонн обоймами.
6. Ремонт и частичная замена (до 20% общего объема) колонн, не связанные с дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.
7. Смена заполнителей в стенах с каменным, железобетонным и металлическим каркасом (до 40%).
8. Смена ветхих венцов бревенчатых или брусчатых стен (до 20% общей поверхности стен).
9. Сплошная проконопатка бревенчатых или брусчатых стен.
10. Частичная смена обшивок, засыпок и плитных отеплителей каркасных стен (до 50% общей площади стен).
11. Смена или ремонт обшивки и отепления деревянных цоколей.
12. Ремонт каменных цоколей деревянных стен с перекладкой их до 50% общего объема.
13. Постановка вновь и смена изношенных сжимов бревенчатых и брусчатых стен.
III. Перегородки
1. Ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок.
2. При производстве капитального ремонта перегородок допускается частичная перепланировка с увеличением общей площади перегородок не более 20%.
IV. Крыши и покрытия
1. Смена ветхих деревянных ферм покрытия или замена их на сборные железобетонные.
2. Сплошная или частичная замена ветхих металлических и железобетонных ферм, а также замена металлических на сборные железобетонные фермы.
3. Усиление ферм при замене типов покрытия (замена деревоплиты на сборный железобетон, холодного покрытия — на теплое и др.), при подвеске подъемных устройств, а также при коррозии узлов и других элементов металлических и сборных железобетонных ферм.
4. Частичная или сплошная смена стропил, мауэрлатов и обрешетки.
5. Ремонт несущих конструкций световых фонарей.
6. Ремонт устройств по открыванию переплетов световых фонарей.
7. Частичная или полная смена ветхих элементов покрытий, а также замена их на более прогрессивные и долговечные.
8. Частичная (свыше 10% общей площади кровли) или сплошная смена или замена всех видов кровли.
9. Переустройство крыш в связи с заменой материала кровли.
10. Частичная или сплошная замена настенных желобов, спусков и покрытий дымовых труб и других выступающих устройств над кровлей.
V. Междуэтажные перекрытия и полы
1. Ремонт или смена междуэтажных перекрытий.
2. Замена отдельных конструкций или перекрытий в целом на более прогрессивные и долговечные конструкции.
3. Усиление всех видов междуэтажных и чердачных перекрытий.
4. Частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований.
5. Переустройство полов при ремонте с заменой на более прочные и долговечные материалы. При этом тип полов должен соответствовать требованиям норм и технических условий для нового строительства.
VI. Окна, двери и ворота
1. Полная смена ветхих оконных и дверных блоков, а также ворот производственных корпусов.
VII. Лестницы и крыльца
1. Частичная или сплошная смена лестничных площадок, пандусов и крылец.
2. Смена и усиление всех типов лестниц и их отдельных элементов.
VIII. Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы
1. Возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности.
2. Смена облицовки стен в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей.
3. Сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций.
IX. Фасады
1. Ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности.
2. Полное или частичное (более 10%) возобновление штукатурки.
3. Полное возобновление тяг, карнизов, поясов, сандриков и др.
4. Возобновление лепных деталей.
5. Сплошная окраска устойчивыми составами.
6. Очистка фасада пескоструйными аппаратами.
7. Смена балконных плит и ограждений.
8. Смена покрытий выступающих частей здания.
X. Печи
1. Полная перекладка всех типов отопительных печей, дымовых труб и их оснований.
2. Переоборудование печей для сжигания в них угля и газа.
3. Полная перекладка кухонных плит.
XI. Центральное отопление
1. Смена отдельных секций и узлов отопительных котлов бойлеров, котельных агрегатов или полная замена котельных агрегатов (в том случае, если котельный агрегат не является самостоятельным инвентарным объектом).
2. Ремонт и смена расширителей, конденсационных горшков и другого оборудования сети.
3. Ремонт и перекладка фундаментов под котлы.
4. Автоматизация котельных.
5. Перевод с печного отопления на центральное.
6. Смена отопительных регистров.
7. Присоединение зданий к теплофикационным сетям (при расстоянии от здания до сети не более 100 м).
XII. Вентиляция
1. Частичная или полная смена воздуховодов.
2. Смена вентиляторов.
3. Перемотка или смена электромоторов.
4. Смена шиберов, дефлекторов, дроссель-клапанов, жалюзи.
5. Частичная или полная смена вентиляционных коробов.
6. Смена калориферов.
7. Смена агрегатов отопительных.
8. Смена фильтров.
9. Смена циклонов.
10. Смена отдельных конструкций камер.
XIII. Водопровод и канализация
1. Частичная или полная смена внутри здания трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации.
XIV. Горячее водоснабжение
1. Смена змеевиков и бойлеров.
2. Смена трубопровода, деталей и в целом насосных агрегатов, баков и изоляции трубопровода.
XV. Электрическое освещение и связь
1. Смена износившихся участков сети (более 10%).
2. Смена предохранительных щитков.
3. Ремонт или восстановление кабельных каналов.
4. При капитальном ремонте сети допускается замена светильников на другие типы (обычных на люминесцентные).
Перечень работ по второму признаку «сооружения» вы сможете найти, обратившись непосредственно к тексту документа.
В следующей части цикла статей предполагается рассказать о перечнях основных работ, проводимых в ходе капитального ремонта для объектов социально-культурной сферы и жилых помещений.
И уже по сложившейся традиции, в завершении каждой статьи напоминаем, что специалисты юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» всегда готовы оказать бесплатную консультацию по возникшим у Вас вопросам юридического характера не только строительной сферы, но и иных направлений. Повторим, что нам это интересно, в первую очередь, исключительно в целях профессионального самосовершенствования и накопления опыта, для Вас – возможно найденное нами правовое решение окажется наиболее оптимальным в решении Вашей задачи.
Источник