Кворум общего собрания собственников помещений по капитальному ремонту

Кворум общего собрания собственников помещений по капитальному ремонту

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Отсутствие кворума при принятии решения общим собранием собственников о капитальном ремонте дома

Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома (МКД) было принято решение о проведении капитального ремонта инженерного оборудования. Однако решение принято простым большинством голосов (53% от общего числа голосов собственников). Правомерно ли данное решение собрания собственников? Признает ли суд данное решение общего собрания, оформленное протоколом, недействительным или укажет, что принятое решение мои права не нарушает?

Ответ:

Во-первых, для принятия указанного решения (о капитальном ремонте общего имущества) необходимо, чтобы количество голосов «за» было не менее двух третей от общего количества голосов собственников. То есть, если площадь всех помещений дома (жилых и нежилых) составляет, к примеру, 6000 метров, то решение должно быть принято не менее чем 4000 голосов (1 – голос – один метр площади помещения в доме).

Во-вторых, проведение капитального ремонта всегда сопряжено с несением дополнительных расходов собственниками помещений дома, поэтому принятие решения общим собранием собственников, повлечет обязанность всех собственников помещений дома его исполнять, т.е. нести финансовые затраты. По этой причине говорить об отсутствии нарушений прав и интересов собственника – истца по делу об оспаривании решения общего собрания не приходится.

Отсутствие кворума в данной ситуации является самостоятельным и достаточным основанием для признания решения общего собрания собственников недействительным.

Пример из судебной практики

Истец обратился в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников.

В повестку дня общего собрания были включены, в том числе, следующие вопросы:

4) утверждение перечня работ и ориентировочных затрат по капитальному ремонту общего имущества в МКД и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома;
5) определение порядка финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Как следует из протокола, собственники большинством голосов проголосовали «за» принятие указанных в повестке собрания решений, в том числе решили:

• образовать фонд капитального ремонта МКД, источником пополнения которого установить ежемесячные платежи собственников помещений в размере …
• дать согласие управляющей организации ООО . на привлечение кредитных средств для финансирования утвержденных работ по капитальному ремонту с дальнейшим погашением кредита из средств фонда капитального ремонта МКД. Условия привлечения капитальных средств подлежат утверждению Советом МКД.
• контроль за расходованием средств из фонда капитального ремонта многоквартирного дома возложить на Совет МКД.

Вопросы N 4 и N 5, включенные в повестку дня общего собрания, относятся к вопросам, касающимся капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Признавая решение общего собрания собственников недействительным, суд указал, что решения по вопросам, касающимся капитального ремонта общего имущества в МКД, могли быть приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, как установлено судом, проголосовало по каждому вопросу меньше требуемых двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

При таком положении указанные решения нельзя признать принятыми, и в протоколе общего собрания неправильно отражено, что решения по данным вопросам приняты большинством голосов.

Отвергая доводы ответчика, суд указал, что отсутствие необходимого для принятия решений кворума и отражение в протоколе общего собрания не соответствующего действительности факта принятия спорных решений, нарушают права собственников помещений, требования ч. 1 ст. 46 и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, соответственно является существенным нарушением, влекущим в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ признание этих решений недействительными независимо от того, могло ли повлиять голосование истцов на результаты голосования и повлекло ли принятие спорных решений за собой причинение убытков истцам. Вместе с тем, спорные решения по вопросам N 4 и N 5 взаимосвязаны, устанавливают ежемесячные платежи собственников помещений в фонд капитального ремонта, влекут их затраты на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, в связи с чем их исполнение повлечет убытки для истцов (из определения Санкт-Петербургского городского суда от 26.06.2013 N 33-8517).

Источник

Сколько голосов нужно для принятия решения о капитальном ремонте.

Опять целый отряд каких-то вредителей распространяет недостоверную информацию. На этот раз о количестве голосов на общих собраниях по вопросу проведения капремонта.

Подписчик спросил, правда ли, что вопрос «принять решение о проведении капитального ремонта» принимается простым большинством голосов от участников собрания.

Он прочитал это на одном сайте :

То есть проведение капремонта здесь предлагается принимать простым большинством голосов, а перечень решений, для которых требуется не менее 2/3 голосов всех собственников, нужного нам вопроса не содержит.

В комментариях автору указали на ошибку, но он настаивает на правильности своей статьи. Объясняю, почему это не так.

Нужно открыть пару статей в Жилищном кодексе РФ.

В ч. 2. ст. 44 Жилищного кодекса РФ перечислены вопросы, которые решаются на общем собрании собственников. Например, интересующее нас решение «о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме» содержится в середине п. 1 ч. 2 ст. 44. Там же вопрос об использовании фонда капитального ремонта.

Далее открываем ст. 46 Жилищного кодекса РФ, где написано, сколько голосов по какому вопросу нужно.

То есть в кодексе русскими буквами и арабскими цифрами написано, что решение по вопросу, предусмотренному п. 1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (к которому отнесен вопрос о капремонте), принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений . Это гораздо больше, чем заявлено на сайте сервиса для подготовки собраний. Справедливости ради стоит отметить, что в другой статье на том же сайте с аналогичной тематикой количество голосов указано верно.

Не хотела поднимать эту тему, потому что это (вроде бы) очевидно и прямо написано в кодексе. Но следом попалась аналогичная статья, распространяемая Вконтакте, размещенная на другом сайте .

Там всё еще хуже. Тоже, как видите ниже, решение о капремонте (и об использовании фонда капремонта) также принимается некими «более 50%».

В этой таблице еще много ошибок, но они связаны с выбором способа формирования фонда капремонта. Это надо отдельную статью-лонгрид написать.

Немножко дополню про решение о проведении капитального ремонта.

Статья 189 Жилищного кодекса РФ в ч. 5 и 5.1 содержит указание на то, что решением о проведении капитального ремонта должны быть утверждены и определены (к слову, «подрядчика» и «сметы» из первого скриншота Вы здесь не увидите):

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 ЖК РФ;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Эти решения обычно принимаются отдельными вопросами на общем собрании. И вопрос, по которому расходится судебная практика: надо ли по этим подвопросам получать две трети голосов или достаточно простого большинства.

По моему субъективному мнению (его не навязываю, просто озвучиваю, не призываю им руководствоваться, могу ошибаться), перечисленные подвопросы являются частью решения о капитальном ремонте. Решение о капремонте, как мы установили ранее, принимается не менее 2/3 голосов. Поэтому, думаю (пока нет внятной суд.практики), что и эти вопросы должны приниматься 2/3.

Хотя можно встретить и другое мнение, выраженное в судебных решениях.

Например, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.03.2018 по делу N 33-2680/2018. Там суд указал:

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по вопросам указанным в ст. 189 ЖК РФ не предусматривает требования о принятии решения (не менее 2\3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.). . только по двум рассмотренным общим собранием собственников вопросам, относящимся к капитальному ремонту — о самом проведении капитального ремонта, а также об использовании для этого фонда капитального ремонта, закон требует принятие решения не менее чем 2/3 голосов собственников.

По остальным вопросам суд посчитал достаточным большинства голосов.

Как быть на практике?

Можно почитать разъяснения на сайте своего регионального оператора или жилищной инспекции.

Хотя если за проведение самого капитального ремонта инициатору собрания приходится собирать 2/3 голосов, то можно убедить собственников поставить «за» и по всем остальным вопросам повестки, касающимся капремонта, чтобы потом ни у кого не возникало вопросов и сомнений.

Статья написана для моего телеграм канала о ЖКХ @gkhvsem

Источник

Кворум общего собрания собственников помещений по капитальному ремонту

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 марта 2020 г. N 6644-ОГ/06 О принятии решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме

1. Согласно ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования соответствующих мероприятий, собственники помещений в МКД вправе на общем собрании принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта.

С другой стороны, ч. 4 ст. 168 ЖК РФ допускает перенос сроков капремонта на более поздний срок или сокращение его объема по решению ОСС помещений в МКД.

Прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения об ускорении либо отложении сроков капремонта общего имущества МКД:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное), либо

— не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД, поскольку оба указанных решения являются решениями о капитальном ремонте общего имущества в МКД, а оно, в свою очередь, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требует для утверждения не менее чем 2/3 голосов собственников.

2. Согласно ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ владелец специального счета, получивший уведомление от органа ГЖН о 50% дефиците фактического размера средств ФКР по сравнению с начисленными, и если его взаимодействие с должниками по взносам не привело к положительному результату, обязан инициировать проведение ОСС помещений в данном МКД в целях принятия решения о порядке погашения задолженности. Аналогичная обязанность есть у управляющей организации, если владельцем спецсчета является региональный оператор.

В связи с этим прошу разъяснить:

— какого рода решение может принять ОСС, созванное по указанному поводу?

— какое количество голосов собственников необходимо будет для утверждения данного решения?

3. Согласно ч. 6 ст. 190.1 ЖК РФ собственники помещений в МКД, который требовал проведения капремонта на дату первой приватизации помещения в данном доме, вправе на общем собрании определить то лицо, которое будет от их имени участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе подписывать соответствующие акты.

В связи с этим прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения о наделении лица полномочиями по приемке работ по капремонту:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное),

— квалифицированное большинство — в 50% либо 2/3 от всех голосов (по иным соображениям).

Ответ: Департамент стратегических проектов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения, направленные в форме электронного документа от 4 февраля 2020 г. N 132401, от 10 февраля 2020 г. N 132992, от 14 февраля 2020 г. N 133603 (вх. в Минстрое России от 4 февраля 2020 г. N 3909-ОГ, от 10 февраля 2020 г. N 4927-ОГ, от 14 февраля 2020 г. N 5945-ОГ), о разъяснении отдельных положений законодательных актов Российской Федерации и в рамках компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России осуществляет выработку и реализацию государственной политики и нормативное правовое регулирование в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, оказывает государственные услуги, управляет государственным имуществом в соответствующей сфере.

Согласно статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений могут провести капитальный ремонт раньше запланированного региональной программой срока, в таком случае самостоятельно обеспечив его проведение. Израсходовать средства фонда капитального ремонта со специального счета собственники вправе в любое время, приняв решение о капитальном ремонте многоквартирного дома на общем собрании при условии, что на момент вынесения такого решения на специальном счете достаточно средств, или же, если средств на таком счете недостаточно, определить иные способы финансирования.

Согласно части 1 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Частью 4 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По вопросу о порядке погашения задолженности по взносам на капитальный ремонт сообщаем, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет и они остаются собственниками своих денежных средств, поэтому владелец специального счета все действия, связанные с распоряжением данным счетом, вправе осуществлять только по решению общего собрания собственников помещений. В связи с чем, наделение владельца специального счета полномочиями по взысканию задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт может быть осуществлено только решением общего собрания собственников помещений в любое время.

Частью 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть, в частности, определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

На основании изложенного, собственники помещений, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, путем принятия решения большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Обзор документа

Минстрой разъяснил, что собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капремонт на спецсчетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с капремонтом.

Решения принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник