Минусы капитального ремонта дома

Плата за капремонт — обязательна или добровольна? Обязаны ли собственники жилья платить в фонд ?

Плата за капремонт — обязательна или добровольна? Обязаны ли собственники жилья платить в фонд капитального ремонта многоквартирного дома? Кто освобожден от взносов и почему?

Вокруг этого вопроса споры не утихают до сих пор. Так обязательно платить за капитальный ремонт или все же нет? И насколько далеко простираются полномочия коммунальщиков, угрожающих отключить в противном случае воду, свет и вообще все, что можно? Ведь по мнению граждан, вроде бы даже Верховный Суд постановил, что взносы эти не являются обязательными. В неправильном толковании и заключается ошибка. Давайте разберемся, обязательно ли платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? И кто должен производить уплату — квартиросъемщик или квартирант?

Обязанность ли? Обязаны ли жильцы платить взносы в фонд за капитальный ремонт? Да, это обязанность. Оплата не вменяется только собственникам жилья, относящегося к аварийному фонду и отдельным категориям граждан, признанным социально наименее защищенными. И пресловутое Определение №А-57-АПГ 14-2 от 4 июня 2014 года, на которое ссылаются, никоим образом не отменяет положения законодательства, оно является лишь ответом на вопрос законности фонда регионального оператора. И о том, какие полномочия он имеет. А о том, что за капитальный ремонт платить нужно, без всяких кривотолков сказано в федеральном законодательстве РФ, которое пока еще силу не утратило.

Кто имеет право не платить? Кто не обязан платить за капитальный ремонт общего имущества в МКД? Такие «касты» есть (Федеральный закон №399-ФЗ от 29.12.15). Взносы за капремонт для собственников жилья не являются обязательными для: обитателей аварийного жилья (деньги будут возвращены, если «поборы» начались после того, как жилище было признано непригодным или опасным для проживания!); проживающих в жилище, изымаемом государством; одиноких граждан, достигших 80-летнего возраста. Кто еще и как может отказаться от уплаты взносов на капремонт узнаете из этой публикации. Некоторым гражданам будут компенсированы расходы в размере до 50%: это инвалиды 1 и 2 групп, пенсионерам от 70 лет (одиноким или проживающим в семье только из лиц пенсионного возраста), инвалидам детства и тем, у кого ребенок-инвалид. Подробнее о том, кому положены льготы, мы рассказываем тут.

Отдельно стоит упомянуть обладателей квартир в новостройках. Закон ничего про них не говорит и в категорию «законных неплательщиков» не выделяет. Хотя в их случае речь о ремонте пойдет не ранее, чем через пять-десять лет. Обязаны ли собственники жилья платить за капитальный ремонт, если здание, которому по той или иной причине понадобился ремонт, «моложе» 5 лет? В этом случае все работы по восстановлению нового многоквартирного дома возлагаются на строительную компанию. Не платить не получится, но есть все основания надеяться, что их положение будет принято во внимание законодателями. Вопрос о том, кто может не оплачивать капитальный ремонт и что относительно этого говорится в судебной практике, мы детально рассматриваем в этой статье. Смотрим положения закона Плата за капремонт — обязательна или добровольна?

Еще каких-то пару-тройку лет назад взносы эти действительно носили добровольный характер. В 2014 году (с 1 июля) были внесены изменения в Федеральный закон №271-ФЗ. В частности, статья 13 «украсилась» пунктом 8.2, а он как раз и подразумевает минимальные взносы на капремонт. Совершенен ли закон? На текущий момент действительно бросаются в глаза нечеткости, например отсутствие границы между текущим ремонтом и капитальным. То есть на практике, разумеется, все понимают разницу в терминологии — текущий ремонт это мелкие исправления, такие как покраска, штукатурка, ремонт конструкций. К капитальному относятся уже более масштабные работы — усовершенствования конструкций, реставрация изношенных частей и т.д. Но в том-то и дело, что графа в платежках от ЖКХ называется «текущий ремонт». Но ведь жильцы и так за него платят, потому и возмущаются: почему обязуют платить еще?! Возмущаться на самом деле следует только нечетким формулировкам закона, который не всегда можно правильно понять сразу.

На самом деле деньги пойдут на предназначенные для этого цели. Беда еще и в том, что граница между текущим и капитальным ремонтом зачастую весьма условна. В чем заключается разница между взносами на капитальный и текущий ремонт, мы объясняли здесь. Другая причина недовольства обитателей домов — это складывание денег в, как они думают, «общий котел». То есть, предусмотрены две «копилки»: специальный счет отдельного здания (устанавливается в согласовании с собранием собственников жилья); счет регионального оператора. Понятно, что последняя «копилка» более объемная и туда поступают взносы со многих домов. Обязательно ли платить в фонд капитального ремонта, ведь многие абсолютно справедливо не желают оплачивать чужие ремонты? Но по уверению властей, этого опасаться не стоит — ведется строгий учет всех поступающих траншей и ни один дом не будет отремонтирован за счет другого.

Отсутствие первого взноса и отсутствие оплаты после первого взноса: есть ли разница? Взносы имеют предварительный характер, работы будут произведены, когда нужная сумма накопится на счету. ТСЖ может полностью взять этот процесс в свои руки и открыть собственный счет. Правда, есть одно «но» — если срок подойдет, а окажется, что средств нет, собственникам придется брать кредит в банке. Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт дома, если нет договора? Бытует и такое мнение: если договор не подписан и не был произведен первый платеж (именно он является действенным подтверждением стороны о существовании договорных отношений), то и платить не надо. При этом ссылаются на ст.425 ГК, регламентирующую принятие договора. Так бы хотелось, но на самом деле все опять упирается в пресловутый Федеральный закон №271-ФЗ и статью 169 ЖК. Именно они, а не договор, диктуют хозяевам квартир, платить или нет.

В нормативно-правовых актах четко прописана необходимость оплаты. После принятия закона отведено восемь месяцев на то, чтобы хозяева квартир определились на общем собрании, кому они будут передавать взносы — региональному оператору или на спецсчет своего здания. Потому как именно общее собрание собственников есть орган управления домом (ст. 44 ЖК), но — не есть последняя инстанция. Если решение не принято, ничего страшного — региональный счет уже существует и любезно предоставлен муниципалитетом. Обязательно ли платить за капремонт? Как видим, вопрос «можно ли не платить» не стоит вообще — оплачивать ремонт обязало законодательство. Выбор есть «куда перечислять взносы» — и тут собственникам предоставлена определенная свобода действий.

Стоит платить или нет? Стоит, если не хотите неприятностей — это во-первых (потому что только страх наказания может заставить многих граждан соблюдать установленные правила). И во-вторых, стоит, если желаете жить в пригодном для жизни доме — ведь все транши строго учитываются и за их счет ведется ремонт домов. А значит, получается, что граждане платят не Управляющей компании, а самим себе. Последствия Неблагоприятные: постепенно ветшающее здание (в нем жить не только неприятно, но иногда и небезопасно. Мало кому хочется, входя в лифт, гадать, доедет он благополучно до нужного этажа или нет); уведомления от Управляющей компании; просрочка платежей и начисление пеней; судебное разбирательство. Размер пеней будет зависеть от того, какие тарифы установлены в конкретном взятом регионе.

Отдельно следует упомянуть о том, как может отреагировать Управляющая компания. Коммунальщики имеют право уведомлять должника о просроченных взносах (официальный документ, почтовым отправлением с уведомлением под подпись), а затем применять санкции. Сюда относится и отключение коммунальных услуг. Причем наличие несовершеннолетних детей не будет являться препятствием. А меры воспоследуют (п. 80 Правил предоставления коммунальных услуг). Вплоть до «тяжелой артиллерии» (иск с требованием выселения), потому как по заявлению заместителя министра строительства и ЖКХ А.Чибиса, положение сложилось почти что отчаянное. Примерно одна четверть россиян не считает нужным выполнять предписания закона об обязательных взносах на капитальный ремонт.

Разрешат ли власти кому-то не соблюдать закон — вопрос риторический. Поэтому, задавая себе вопрос: «Обязан ли я платить в фонд капитального ремонта дома?», задумайтесь еще и вот о чем — лучший способ избежать проблем от неуплаты — это не допускать ее. Для этого необходимо осознать, что пусть формулировки закона могут быть пока далеки от совершенства, но платите вы в любом случае себе и только себе — за комфортное и безопасное проживание.

Источник

Подводные камни капремонта в многоквартирном доме

Законодательное регулирование оплаты капремонта

Размер взносов, порядок их сбора и расходования определяется, в первую очередь, Жилищным кодексом. Моменты, связанные с проведением капремонта были внесены в него ФЗ-271 от 25 декабря 2012 года, в котором содержался ряд поправок.

Оплата капитального ремонта и создание накапливающих средства фондов описывается в гл. 15 разд. 9 ЖК РФ. Кроме этого, отдельные касающиеся капремонта правила и положения приводятся в статьях ГК РФ и ГрК РФ.

В 2013 году взносы в фонд капитального ремонта стали отдельной строчкой в квитанциях. Если раньше финансировать реконструкцию жилищного фонда должны были коммунальные организации, то с этого момента данное обязательство было переложено на собственников квартир. Освободившиеся средства, выделявшиеся на ЖКХ, после этого стали направляться на расселение аварийного жилья. В каждом субъекте реализуется своя программа капремонта многоэтажек, и контролем ее занимается региональное подразделение фонда.

Статья 169 ЖК РФ и введенные законом нормативы обязывают собственников помещений каждый месяц производить оплату в фонд капитального ремонта. Решением собственников квартир величина этого взноса может быть увеличена. При этом существует минимальный лимит суммы, ниже которого оплата опускаться не должна. Если накапливаются средства выше этого установленного лимита, то собственники помещений могут сами определять направления их расходования.

Где накапливаются средства, вносящиеся в качестве оплаты капитального ремонта

Статья 170 ЖК РФ определяет два способа накопления денежных средств:

счет регионального оператора;
отдельный специальный счет для своего дома.

Зачисление средств на выбранный счет производится автоматически. В каждом регионе есть свой оператор, который занимается накоплением и распределением средств на капитальный ремонт. Он же разрабатывает программу ремонтных работ на многие годы вперед. Очередность попадания домов в неё зависит от их текущего технического состояния.

Альтернативой региональному фонду капитального ремонта для жильцов будет оплата с зачислением средств на спецсчет. Конкретный вариант жильцы выбирают на общедомовом собрании с необходимым документальным подтверждением такого решения. Утвердить нужно не только место хранения собираемых средств, но и размер взносов. Для принятия решения требуется не меньше 2/3 голосов всех собственников помещений. Это правило закрепляется в пункте 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Если оплата собственниками жилья капитального ремонта осуществляется с зачислением средств на счет регионального оператора, то многоэтажка должна быть внесена в разработанную на местном уровне программу проведения ремонтных работ. Информацию об этом можно уточнить на сайте регионального оператора.

Если жильцы решают производить оплату капитального ремонта на специальный счет МКД, то его можно открыть:

на управляющую организацию;
на ТСЖ;
на ЖК, ЖСК или иное кооперативное объединение;
на регионального оператора капремонта.

Владельцы квартир сами выбирают банковскую организацию для открытия счета. К использующимся для решения данной задачи банкам предъявляется строгое требование относительно величины их уставного капитала – он должен составлять не менее 20 млрд. рублей. Если жильцы не проявляют инициативы по открытию специального счета, то они автоматически начинают вносить плату на счет местного оператора.

Собственники жилья получают ряд преимуществ при оплате капитального ремонта на спецсчет:

накапливаемые средства приносят пусть небольшие, но дивиденды. Они позволяют частично сглаживать потери от инфляции. Обслуживание счета стоит примерно 5 000 рублей, при этом годовая процентная ставка по хранящейся сумме составляет 0,2-3,5 процента;
сведения о спецсчете МКД остаются прозрачными и доступными для всех. Это условие прописано в части 7 статьи 177 ЖК РФ;
средствами со специального счета жильцы распоряжаются самостоятельно. Они могут потратить их на необходимые работы тогда, когда захотят. При оплате собственниками жилья капитального ремонта в общий котел регионального фонда ремонтные работы проводятся по графику, утверждаемому на уровне субъекта федерации;
региональный оператор не может оплатить авансовые счета подрядчикам, если они превышают 30% от общей суммы в смете ремонтно-строительных работ. Это правило из части 3 статьи 190 ЖК РФ. При хранении средств на специальном счете у владельцев помещений нет никаких ограничений по заключению контрактов.

Спецсчета так же хорошо защищены от несанкционированных действий, как и стандартные счета. Это сводит к минимуму риски по размещению средств вне региональных фондов. Расходование средств строго контролирует, в том числе, и банк, поэтому нецелевые и незаконные операции с ними исключены. В то же время работа со спецсчетом требует определенных усилий от жильцов или УК. Им нужно открывать его, содержать и постоянно контролировать.

На что можно расходовать средства, выделенные на капремонт

В капитальный ремонт многоэтажек включается большой список работ. Собираемые на него средства можно потратить следующим образом:

привести в порядок фасад (утеплить, заделать трещины, зашпаклевать, покрасить и отделать);
отремонтировать подвал (заделать щели, отремонтировать технологические сети, обновить теплоизоляцию и так далее);
восстановить и укрепить фундамент;
устранить протекание кровли и выполнить прочие операции по ее обслуживанию;
поменять общедомовые счетчики;
отремонтировать и заменить лифты;
отремонтировать и обслужить инженерные сети.

Владельцы помещений и управляющие организации могут контролировать проведение работ. В том числе, они отбирают подрядную организацию, контролируют составление сметы и отслеживают сроки выполнения ремонта.

Граждане, производящие оплату услуг ЖКХ и взносов в фонд капитального ремонта, не всегда проявляют инициативу в части выбора подрядчика и других вопросах. В таком случае ремонтно-строительную компанию им назначат в местной администрации.

Отметим несколько важных моментов, связанных с проведением капремонта:

работы могут проводиться в любом сезоне, хотя для большинства мероприятий выбирается теплый период года. Если возникает чрезвычайная ситуация, то ремонт осуществляется в экстренном порядке;
фонд разрабатывает план мероприятий по капремонту, который рассчитывается, как минимум, на год;
перед проведением запланированных мероприятий готовится смета с использованием актуальных расценок;
оставшиеся в фонде деньги перечисляются в счет последующих периодов.

Почему жильцы не делают взносов на капитальный ремонт

Собственники квартир и нежилых помещений в многоэтажке иногда задаются вопросами о том, как им снять с себя регулярные расходы на капремонт. Ситуация с собираемостью взносов постепенно улучшается, но иногда возникают проблемы. Не все владельцы понимают, что их взносы, в конечном счете, идут на улучшение условий проживания, пусть и не всегда это происходит сразу. Основных причин неоплаты три.

1. Нет строго прописанных сроков проведения капитального ремонта в конкретном доме. В таком случае у людей появляются сомнения в целесообразности программы и в том, что их средства будут потрачены на заявленные цели.

2. Часть общих помещений (подвалы, холлы, технические площади и так далее) принадлежит местной администрации, но ремонтируется за счет жильцов как общедомовая собственность. При этом региональные власти сдают такие помещения в аренду частному бизнесу и сторонним компаниям.

3. Нередко владельцы квартир не заинтересованы в том, чтобы за их счет ремонтировалось отдельное общее имущество. К примеру, так бывает с жильцами первых этажей, которых не интересует состояние лифтового оборудования.

Отдельные категории граждан получают льготы по оплате капремонта. Это касается пенсионеров, инвалидов и ветеранов труда.

Неуплата взносов на капитальный ремонт и ее последствия

Платежи за капремонт являются обязательными для собственников помещений, поэтому их игнорирование чревато негативными последствиями. При небольшой просрочке в соответствии с частью 14.1 статьи 155 ЖК РФ на неплательщиков накладывается штраф. Он составляет 0,0033 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый просроченный день.

В более серьезных случаях владельцу жилья поступает иск. Процесс он как нарушитель проиграет, поэтому кроме самой задолженности и пени будет оплачивать еще и судебные издержки.

Капремонт – это часть коммунальных платежей, поэтому на должников можно воздействовать разными способами:

— запретить им выезжать из страны;

До таких крайних мер доходит нечасто. Обычно управляющие компании и региональные фонды решают вопросы с помощью напоминаний.

В некоторых случаях собственники все же могут не вносить оплату в фонд капитального ремонта. Это возможно только при условии, что необходимые работы все равно выполняются, а деньги поступают из других источников. Рассмотрим три возможные ситуации.

1. Платят квартиросъемщики. При сдаче жилья в аренду с заключением официального договора в нем можно прописать, что оплату капитального ремонта МКД производят арендаторы.

2. Самостоятельный ремонт. Если жильцы способны сами организовать проведение необходимых ремонтных работ, то при правильном оформлении процесса часть расходов на капремонт с них снимается. Однако нужно помнить, что им самим придется потратиться на инструменты и материалы.

3. Размещение рекламы на доме. Если на фасаде дома поместить платную рекламу, то средства от нее можно направить на счет в качестве взносов на капитальный ремонт.

Источник