Нанимателем произведен капитальный ремонт

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?

На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Капремонт арендованного имущества: спорные моменты

По общему правилу производство капитального ремонта имущества, даже если оно передано в аренду, является обязанностью его собственника. Желание хозяина объекта «перекинуть» хотя бы часть проблем на «квартиросъемщиков» вполне объяснимо, но…

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если продолжительность ремонта не определена договором или вызвана неотложной необходимостью, то в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

− произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

− потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

− потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Самым популярным является первый путь. Как показывает судебная практика, вернуть свои «кровные» оказывается весьма проблематично.

Для начала рассмотрим весьма специфическую ситуацию. Сразу заметим, что столкнуться с ней на практике придется, мягко говоря, далеко не всем участникам хозяйственной деятельности.

Итак, между территориальным управлением Росимущества (арендодателем) и некой фирмой из Владивостока (арендатором) был заключен договор аренды имущественного комплекса, находящегося в федеральной собственности. В договоре было отражено, что при проведении арендатором капремонта арендуемого имущества за свой счет понесенные им затраты засчитываются в счет подлежащей внесению арендной платы. Обязательным условием является предварительное согласование с Росимуществом планируемых работ. Зачет производится после фактического выполнения работ и представления арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта.

В период действия договора указанное положение исправно выполнялось, и стоимость таких работ неоднократно засчитывалась в счет арендной платы за соответствующие периоды. Правда, в один «прекрасный» момент теруправление ФАУФИ выпустило своеобразное распоряжение. В нем содержалось предписание отделу бухгалтерского учета производить списание зачетной суммы путем погашения 50 процентов ежемесячной арендной платы в виде зачета затрат по капремонту. Что касается оставшихся 50 процентов арендной платы, то их арендатор должен вносить в бюджет в течение срока действия договора.

Однако служители Фемиды не согласились с логикой чиновников. Судьи указали, что данный порядок не может применяться к отношениям сторон, так как он установлен арендодателем в одностороннем порядке. При этом арендатор, имеющий право на полный зачет, согласия на проведение зачета с ежемесячным внесением 50 процентов арендных платежей не давал (постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 августа 2008 г. № Ф03-А51/08-1/3042 по делу № А51-4157/200728-132).

Впрочем, гораздо чаще повод для судебных тяжб бывает более чем прозаическим. Ярким тому примером является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 июля 2008 года по делу № А79-9368/2007. Все началось с того, что индивидуальный предприниматель (арендатор) в 2004 году по собственной инициативе произвел капитальный ремонт системы водоснабжения арендуемого помещения. Впоследствии он попросил арендодателя создать комиссию по определению стоимости выполненных им работ и провести зачет этой суммы в счет арендных платежей.

Однако собственник отказался провести этот зачет. В результате бизнесмен обратился с жалобой в суд. Его мотивация заключалась в следующем: капремонт водопровода не производился с 1976 года − момента строительства здания. Данный факт свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по замене труб водоснабжения в разумный срок.

В ходе разбирательства арбитры установили, что в договоре отражена обязанность арендатора производить затраты на улучшение арендованного имущества с согласия арендодателя. Также в договоре была определена форма арендных платежей в виде затрат арендатора на улучшение объекта аренды. Проведенные ремонтные работы не были согласованы с собственником в установленном порядке. Кроме того, ПБОЮЛ не представил надлежащих доказательств неотложной необходимости ремонта.

Как видим, прежде чем идти с заявлением в суд, необходимо соответствующим образом подкрепить свою позицию. Логические доводы и несоблюдение формальных условий договора вряд ли станут хорошими помощниками в зале суда.

В противовес предыдущему проанализируем еще один любопытный случай. Департамент управления имуществом городского округа Самары (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды подвальных помещений. После проведения капитального ремонта арендованного имущества у фирмы возникло вполне закономерное желание возместить свои затраты. По сложившейся традиции, представители Росимущества ответили отказом. Как нетрудно догадаться, организация отправилась искать правду в суде.

Для начала арбитры обратили внимание участников процесса на акт передачи арендатору объектов недвижимости. В данном документе было зафиксировано, что капитального ремонта требуют потолки, внутренние стены перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления. Санитарное состояние объекта − неудовлетворительное. А посему помещения не могли быть использованы по целевому назначению без производства капремонта.

Суд пришел к выводу, что арендодателем обязанность по производству капитального ремонта выполнена не была. Следовательно, у арендатора возникло право произвести капремонт, вызванный неотложной необходимостью. Кроме того, затраты на ремонтные работы были согласованы с арендодателем (постановление ФАС Поволжского округа от 10 июня 2008 г. по делу № А55-9745/2007).

Источник

Какой именно ремонт входит в понятие капитального ремонта жилого помещения?

Согласно договору социального найма наймодатель обязан проводить капитальный ремонт жилого помещения. Что именно должно быть отремонтировано?

В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ наймодателем по договору социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо.

Статьей 681 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта жилого помещения также установлена п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.08.2003 N 170, предусматривают проведение технического обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, где предусмотрена обязанность нанимателя производить текущий ремонт, приводится перечень таких работ. Ремонтные работы, не относящиеся к текущему ремонту, обязанность по выполнению которых возложена на нанимателя, должны выполняться наймодателем.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Одновременно законодателем сделана оговорка, согласно которой данные работы могут выполняться за счет наймодателя, если они обусловлены неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связаны с производством капитального ремонта дома.

Четкого закрытого перечня работ, подлежащих выполнению наймодателем, нет. И в первую очередь вопрос об определении объема работ должен быть регламентирован договором социального найма.

Если говорить о правовом регулировании данного вопроса, то стоит сказать о ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, толкование которой позволяет сделать вывод о наличии обязанности проведения капремонта в целом и замены устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, в частности.

Правила и норма технической эксплуатации жилищного фонда позволяют требовать от наймодателя замены электрической проводки, внутриквартирной разводки систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления.

Источник