Меню

Не произведен капитальный ремонт управляющей компанией

Не произведен капитальный ремонт управляющей компанией

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Когда управляющая компания не обязана делать ремонт?

Вопрос: Мы обратились в управляющую компанию, обслуживающую наш дом с требованием провести частичный ремонт фасада здания, облицовочный слой которого нарушен и требует немедленного восстановления. Однако нам отказывают по тем основаниям, что данные работы не входят в состав работ по содержанию, а относятся к капитальному ремонту и подлежат выполнению на основании решения общего собрания собственников и только за дополнительную плату. Правомерен ли такой ответ?

Ответ:

В обзоре «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту» мы писали о том, что управляющая компания обязана провести ремонт элементов общего имущества без дополнительной платы, поскольку внося каждый месяц плату за содержание, вы уже оплачиваете услугу по поддержанию общего имущества МКД в нормативном состоянии.

Однако не во всех случаях неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений дома управляющая компания обязана без дополнительной платы приводить все в порядок (в нормативное состояние). При наличии желания обратиться в прокуратуру, жилищную инспекцию или суд следует иметь ввиду, что работы, относящиеся к текущему ремонту управляющая компания обязана выполнить только при наличии решения общего собрания собственников. В таком решении должно быть отражено, что надо ремонтировать и на какие средства.

Не обязана управляющая компания без решения собрания собственников и без дополнительных денежных средств выполнять и работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Что относится к капитальному ремонту общего имущества?

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда приведен в Приложении № 8 к Постановлению Госстроя № 170.

В частности, ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% отнесен к работам при капитальном ремонте.

Таким образом, если объем ремонта составляет менее 50%, данные работы к капитальному ремонту отнесены быть не могут.

В то же время, согласно пунктам 4.2.1.1, 4.2.3.1 и 4.2.3.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, одной из обязанностей управляющей многоквартирным домом организации является устранение повреждений стен по мере их выявления и недопущение дальнейшего развития этих повреждений. В Правилах указано, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности и тому подобные разрушения должны устраняться по мере их выявления и восстанавливаться с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества МКЖ принимается общим собранием собственников (двумя третями голосов от всех голосов собственников).

На основании изложенного, можно сделать вывод о том, что требование произвести ремонт отдельных участков фасада здания без проведения общего собрания собственников помещений дома будет законным в случае, если данные работы не относятся к капитальному ремонту, т.е. их объем не более 50% об общего объема работ по восстановлению облицовочного слоя фасада. В данном случае, если управляющая компания отказывается выполнить данные работы, следует обращаться в суд с иском о понуждении. Перед этим следует обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, которая составит акт о состоянии фасада жилого дома.

Источник

Отвечает ли УК за плохой капремонт, проведенный за счет средств ФКР?

Некачественный капремонт и претензии к управляющей компании.

Управляющей компании удалось отбиться от незаконных требований органа жилищного надзора.

Дело № А48-8359/2016 началось в Орловской области три года назад, за это время решения судов 2 раза отменялись, спор трижды доходил до Верховного Суда РФ, и вот, наконец, в нём поставлена точка.

В доме проходил капитальный ремонт, его качество не устроило жителей, и они обратились в жилищную инспекцию. Сотрудники органа жилищного надзора осмотрели дом с трещинами, изучили акт приемки работ по капитальному ремонту и, посчитав, что капремонт завершен, выдали предписание управляющей компании.

Читайте также:  Оборудование для капитального ремонта камаз

От компании, как лица, отвечающего за содержание общедомового имущества, требовалось организовать систематическое наблюдение за деформациями и трещинами с помощью маяков или другим способом, завести журнал наблюдения; если деформации будут увеличиваться, то обеспечить безопасность людей и принять меры по предупреждению дальнейшего развития деформаций.

Управляющая компания обратилась в суд, указывая, что капремонт фактически еще не завершен, обнаруженные недостатки при проведении капремонта не устранены подрядчиком.

Сначала суды отказывали управляющей компании, но после отмен таких решений в суде округа, все-таки встали на сторону УК, а не инспекции.

Почему оказалась права управляющая компания?

Суды пришли к выводу, что недостатки на фасаде дома возникли не в результате ненадлежащего обслуживания управляющей компанией МКД, а в результате некачественного капремонта. Спорный МКД включен в программу капремонта за счет средств ФКР, который заключил договор с подрядчиком на ремонт.

Таким образом, работы по капремонту дома, в том числе в отношении фасада, были возложены на фонд капитального ремонта, а не на управляющую компанию. Именно региональный оператор несет ответственность за последствия некачественного капремонта подрядчиками, привлеченными самим оператором (ч. 6. ст. 182 ЖК РФ). При этом в материалах дела имелась переписка органов местного самоуправления, регионального оператора, в которой признавалось плохое качество проведенного ремонта.

Возложение на управляющую компанию обязанности по устранению недостатков, допущенных не по ее вине и за которые она не отвечает, является незаконным.

Довод инспекции о том, что обязанность управляющей организации по содержанию общедомового имущества не прекращается во время капремонта дома, суд назвал несостоятельным: ремонт проводился региональным оператором за счет взносов жителей; управляющая компания не имеет отношения ни к самому капремонту дома, ни к средствам на его проведение. Она не является стороной договора подряда на проведение работ, а поэтому не вправе контролировать их качество.

Кроме того, суды добавили, что предписание не направлено на реальное устранение недостатков, на которые жаловались жильцы.

Требования инспекции признали недействительными. Верховный Суд РФ определением от 23 октября 2019 г. N 310-КГ17-19650 оставил это решение без изменения.

Дело длилось настолько долго, что региональный оператор успел добиться от подрядчика устранения недостатков.

Источник

Жалоба на капитальный ремонт дома: правила оформления и подачи в уполномоченные контролирующие органы

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение различного рода ремонтных работ общедомового имущества, расположенного в многоквартирных домах, для того, чтобы такое имущество правильно функционировало и не создавало угроз для проживания в таком доме.

Одним из основных видов таких ремонтных работ является проведение капитального ремонта. Проведение капитального ремонта предусмотрено Жилищным Кодексом Российской Федерации как вид специальных работ, в ходе которых проводится полномасштабная реконструкция инженерных и коммуникационных сетей, придомовой территории ремонтируемого дома. Кроме того, в рамках работ по капитальному ремонту проводятся также и работы по реконструкции фасадов, кровельных покрытий всего дома или какой-либо его части.

Проведение капитального ремонта как вида работ, предусмотренных в рамках соответствующих положений Жилищного Кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с установленным графиком, а также на основании данных об истечении гарантированного срока эксплуатации инженерно-коммуникационных сетей или кровли.

Ответственные организации при проведении капитального ремонта

Ответственность за проведение капитального ремонта ложится на плечи управляющей компании либо регионального оператора в зависимости от того, куда направляются денежные средства, собираемые собственниками помещений в конкретном многоквартирном доме. Однако этот уровень ответственных организаций является первым, на который можно обратиться для того, чтобы подать жалобу на итоги проведенного ремонта.

Кроме указанных организаций, подать жалобу можно также:

  • в жилищную инспекцию региона, в котором расположен ремонтируемый многоквартирный дом;
  • в прокуратуру района или иного территориального подразделения, в котором находится рассматриваемый дом;
  • в Роспотребнадзор в лице территориального управления по конкретному региону расположения отремонтированного многоквартирного дома.
Читайте также:  Капитальный ремонт как оставить деньги у себя

В какой именно контролирующий орган следует подавать жалобу, зависит от того, были ли рассмотрены предыдущие жалобы.

Жалоба в управляющую компанию и фонд капитального ремонта

Данный уровень подачи жалоб на проведение капитального ремонта является первым в том случае, если по итогам проведенных ремонтных работ выявлены какие-либо недостатки, либо сами работы выполнены на ненадлежащем уровне.

Подавать жалобу в данном случае следует на имя руководителя указанных организаций в зависимости от того, кто именно является юридическим лицом, осуществившим выбор подрядчика для выполнения ремонтных работ.

Направление жалобы в управляющую компанию или к региональному оператору, выступившим заказчиками ремонтных работ, возможно в том случае, если количество пострадавших от некачественных работ невелико.

В жилищную инспекцию

В жилищную инспекцию жалоба на капитальный ремонт, который был проведён в многоквартирном жилом доме, подаётся в нескольких случаях, предусмотренных действующим законодательством:

  • если количество пострадавших от некачественного ремонта велико (например, при замене кровли некачественно выполненные работы принесли ущерб в виде затопления квартир, расположенных на верхних этажах в одном или нескольких подъездах);
  • если жалоба, поданная в управляющую компанию или в адрес регионального оператора капитального ремонта, не была рассмотрена, либо результат рассмотрения не устраивает пострадавших от некачественных работ.

В случае если жалоба подаётся в жилищную инспекцию именно по второму основанию, необходимо предоставить доказательства, в том числе документального типа, которые подтвердят правомерность его использования, например, полученный в письменной форме отказ от проведения гарантийного ремонта кровли.

В Роспотребнадзор

Роспотребнадзор принимает жалобы на некачественно проведенный капитальный ремонт в многоквартирных домах в тех случаях, когда речь идет о бездействии иных ответственных и контролирующих организаций, куда были направлены обращения по факту ненадлежащим образом исполненных обязательств по проведению ремонтных работ.

Роспотребнадзор выступает в качестве не только предпоследней инстанции досудебного разрешения спора по качеству выполненных работ, но также и тем контролирующим органом, куда можно подать заявление на качество результатов капитального ремонта, если речь идет о выявлении допущенных нарушений спустя определенный период времени, но не более пяти лет, с момента принятия работ по такому ремонту. Как правило, в Роспотребнадзор обращение происходит в том случае, если некачественные результаты капремонта проявили себя после истечения установленного гарантийного срока для такого вида работ.

В данном случае, однако, ответственным лицом по итогам проведенных ремонтных работ следует считать регионального оператора, который ответственен за выбор подрядчика и финансирование работ, либо управляющую компанию. Они в случае вынесения в их адрес соответствующего предписания со стороны Роспотребнадзора будут обязаны провести работы, направленные на устранение выявленных недостатков, но уже с использованием собственных средств, а не средств, которые жильцы многоквартирного дома перечисляют в качестве взносов на капитальный ремонт.

В Прокуратуру РФ

Прокуратура Российской Федерации при разрешении возникающих спорных конфликтов является той инстанцией, обращение к которой происходит в последнюю очередь, так как в случае неисполнения вынесенного предписания прокурора итоговой инстанцией являются судебные органы.

В то же время жалоба, в том числе коллективного характера, на проведенный в многоквартирном доме капитальный ремонт, независимо от того, идет ли речь о ремонтных работах относительно инженерно-коммуникационных сетей или относительно фасадов, кровли, перекрытий или благоустройства придомовой территории, может быть подана в том случае, если при приемке итоговых результатов ремонтных работ у всех собственников помещений в многоквартирном доме или у их части возникли сомнения в том, что средства со специальных счетов были потрачены должным образом и не применялись какие-либо мошеннические схемы.

На основании поданной жалобы прокурор проводит проверку всех фактов, которые касаются проведенного ремонта, и выносит предписание либо об устранении выявленных нарушений, либо о возбуждении уголовного или административного дела в случаях, если при проведении ремонта были выявлены какие-либо нарушения, которые имеют под собой преступный характер.

Правила составления жалобы на капитальный ремонт

Для того чтобы составленная жалоба на капитальный ремонт дома была принята к рассмотрению в тех инстанциях, куда она направляется, необходимо тщательным образом соблюсти правила ее составления. К числу основных правил в этом случае относятся:

  • необходимость точного указания данных о том, куда именно направляется жалоба (без правильно указанного адресата она не будет принята и рассматриваться);
  • ссылка на нормативные акты, которыми руководствуется лицо, подающее жалобу, при ее составлении, в том числе для того, чтобы отстоять свое право на качественное оказание услуг по капитальному ремонту;
  • описание фактической информации о том, когда и в каком объеме происходили ремонтные работы в конкретном многоквартирном доме по программе капремонта, указание правовой информации о том, на основании каких документов происходит пользование конкретным жилым или нежилым помещением и другой информации, которая может подтвердить право направлять жалобу в различные инстанции;
  • указание на конкретные недостатки по итогам выполненных работ, в том числе подтвержденные фото- и видеоматериалами, а также актами независимых экспертиз;
  • формулирование требований о необходимости устранения выявленных нарушений, в том числе с указанием конкретных сроков выполнения таких работ (если речь идет о жалобе в управляющую компанию или в фонд капитального ремонта, выступающего региональным оператором).
Читайте также:  Изменения фонд капитального ремонта

Кроме того, в качестве приложений к жалобе следует указать информацию обо всех тех документах, которые будут приложены к письму о досудебном урегулировании конфликта. В частности, к числу таких приложений могут быть отнесены:

  • заключения независимой экспертизы, акты осмотров и другие документы, которые были получены собственником помещения, пострадавшего от некачественных результатов проведенного капитального ремонта;
  • фотографии и видеозаписи, подтверждающие некачественно выполненные работы по капитальному ремонту помещений;
  • в случае если результаты капремонта принесли какой-либо материальный ущерб собственнику помещения, потребуется приложить также документы, подтверждающие финансовые затраты на устранение негативных последствий (кассовые чеки на предметы быта и отделочные материалы, испорченные после наступления последствий капитального ремонта, сметы на выполнение работ для устранения негативных последствий и т.д.);
  • если данная жалоба является не первой, а ранее подавались аналогичные письма в другие инстанции, потребуется предоставить документальное подтверждение ведения досудебной претензионной работы с другими инстанциями (копии направленных туда писем и приложений к ним, а также документы-ответы на такие письма).

В том случае, если жалоба соответствует указанным требованиям, она должна быть рассмотрена, и по ее итогам выносится какое-либо решение, содержание которого обосновывается с правовой точки зрения.

Способы и порядок подачи

В соответствии с положениями жилищного законодательства, в ведении которого находятся вопросы капитального ремонта многоквартирных домов, в настоящее время для подачи жалобы на итоги таких ремонтных работ действуют определенные правила, к числу которых относится:

  • подача жалобы только в строгом соответствии с иерархией ответственных и контролирующих органов, где сначала жалоба подаётся заказчику капитального ремонта — управляющей компании или региональным оператором — и только после этого — в контролирующие и проверяющие органы, а также в Прокуратуру Российской Федерации;
  • направлять жалобу на результат проведённого капитального ремонта в вышестоящую инстанцию только после полного ее рассмотрения в нижестоящей инстанции (одновременно подать жалобу в жилинспекцию и Прокуратуру нельзя по закону);
  • подавать повторную жалобу в вышестоящую инстанцию в случае, если в нижестоящей инстанции она была рассмотрена, и результат рассмотрения является положительным, запрещено.

Что касается способов, которыми можно направить жалобу в ответственные и контролирующие органы, то в настоящее время используются следующие:

  • посредством личной передачи в секретариат или иные ответственные подразделения тех органов, в которые направляется жалоба;
  • с помощью использования специальной формы, которые расположены на сайтах контролирующих органов;
  • посредством использования ресурсов различных почтовых операторов, в том числе с использованием заказных писем с описью вложения, а также уведомления о вручении.

Жалоба на результат капитального ремонта может быть подана в различные инстанции, но только при условии, что соблюдены правила ее составления и подачи. Подача жалобы на результат проведённого капремонта возможна на основании положений действующего жилищного законодательства Российской Федерации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник