Как потратить средства капитального ремонта?
С момента внедрения в России в 2014 году новой системы организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов, тема капитального ремонта остаётся одной из самых дискутируемых. Причина этого кроется в том, что данный вопрос непосредственно затрагивает интересы огромной части населения нашей страны, которую составляют собственники квартир, на чьи плечи теперь возложено бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома (в т. ч. его капитальный ремонт).
По замыслу законодателей, новая система капитального ремонта призвана обеспечить безопасность и комфортность проживания граждан, поддерживая достойный уровень эксплуатационных характеристик многоквартирных домов, а главное — гарантировано получить капитальный ремонт дома не позже сроков, установленных региональной программой.
1. Понятие капитального ремонта
Особенностям осуществления капитального ремонта посвящен Раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Жилищного Кодекса РФ (далее — ЖК РФ), который регулирует отношения, возникающие на всех его стадиях — от формирования фонда капитального ремонта, его целей и порядка уплаты взносов до окончания работ по капитальному ремонту.
Капитальный ремонт зданий — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также проведение работ по повышению уровня внутреннего благоустройства.
2. Взносы на капитальный ремонт и формирование фонда капитального ремонта
Взносы на капитальный ремонт обязаны ежемесячно уплачивать собственники помещений в многоквартирном доме (МКД). Обязанность по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт наступает с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме вне зависимости от вида помещения (ст. 156, 169, 171 ЖК РФ).
Важно! В случае, если собственники не используют свои помещения, они всё равно не освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт.
Размер платы за капитальный ремонт рассчитывается исходя из установленных тарифов в регионе для каждого муниципального района и площади помещения. Однако стоит отметить, что размер взноса за капитальный ремонт может превышать установленные тарифы, если собственниками помещений в МКД будет принято соответствующее решение.
Взносы на капитальный ремонт аккумулируются в фонде капитального ремонта (далее – Фонд), формирование которого может производиться 2-мя способами (ст. 170 ЖК РФ):
Способ 1. Накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного МКД.
«Плюсы» этого способа:
- свобода выбора компании подрядчика на выполнение ремонтных работ;
- возможность проведения выборочного капитального ремонта дома ранее срока, установленного программой, при наличии накопленных денежных средств;
- возможность использовать поручительство регионального оператора при кредитовании ТСЖ в банке для осуществления капитального ремонта при нехватке средств.
«Минусы» этого способа:
- открытие, ведение, обслуживание (в т.ч. финансовое) и отчётность по счёту осуществляет ТСЖ, то есть фактически собственники помещений МКД;
- начисление платежей и их сбор ведётся ТСЖ самостоятельно;
- ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения капитальных работ несут собственники МКД;
- в случае недобора денежных средств на капитальный ремонт собственники обязаны выбрать источники финансирования: кредитование, дополнительные взносы или переход на счёт регионального оператора.
Способ 2. Накопление взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора – так называемый «общий котел».
«Плюсы» этого способа:
- региональный оператор сам открывает счета отдельно на каждый дом;
- ремонт домов осуществляется на конкурсной основе (через торги);
- региональный оператор несёт ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту;
- региональный оператор осуществляет контроль за своевременным внесением взносов собственником помещения;
- отсутствие необходимости в кредитовании собственников в случае недобора денежных средств на необходимый объём работ – «заём у регионального оператора» (за счёт больших оборотных средств этого фонда нужные средства выделяются, а их возмещение происходит собственниками постепенно, со временем);
- региональный оператор осуществляет содержание счёта в банке за свой счёт;
- региональный оператор предоставляет отчётность о состоянии счёта в орган жилищного надзора.
«Минусы» этого способа:
- долгий переход на отдельный специальный счёт МКД, в случае принятия решения о переходе (2 года);
- отсутствие у регионального оператора эффективных рычагов воздействия на неплательщиков и, как следствие, нехватка средств из-за задолженностей;
- строгое следование региональной программе капитального ремонта, в которых периодичность осуществления капитального ремонта составляет 1 раз в 20–30 лет, что вызывает недоверие со стороны граждан.
3. Цели расходования и порядок использования средств фонда капитального ремонта
Средства из Фонда можно потратить исключительно на цели, определенные законодателем, которые подразделяются на (ст. 166, 174 ЖК РФ):
- обязательные для всех субъектов Российской Федерации (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД; ремонт фасада; ремонт фундамента МКД);
- дополнительные, определяемые каждым субъектом Российской Федерации самостоятельно в региональных программах капитального ремонта услуги и работы по утеплению фасада; переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую; устройство выходов на кровлю; установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг; установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа). Перечень дополнительных целей является открытым и может быть дополнен и иными видами услуг и работ;
- любые услуги и (или) работы, финансирование которых осуществляется из средств, сформированных за счет превышения взносов за капитальный ремонт по сравнению с установленными тарифами.
Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то использовать средства Фонда можно в отношении того МКД, собственники помещений которого перечисляют взносы на этот счет (глава 16 ЖК РФ).
Решение о проведении капитального ремонта и об использовании средств Фонда принимает общее собрание собственников помещений в МКД.
На собрании необходимо:
а) принять решение о проведении капитального ремонта;
б) утвердить перечень работ по капитальному ремонту;
в) утвердить подрядную организацию6;
г) утвердить смету расходов на капитальный ремонт;
д) утвердить сроки проведения ремонтных работ;
е) определить источники финансирования капитального ремонта (накопленные средства, дополнительные взносы или кредит в банке);
ж) выбрать лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Проголосовать «за» по вопросу проведения и финансирования капитального ремонта должны не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Собственники помещений в МКД вправе принять решение использовать средства со специального счета на капитальный ремонт в любое время, если на специальном счете достаточно средств для проведения капитального ремонта.
Для обращения в банк, который перечисляет денежные средства по указанию владельца специального счета, необходимо представить следующие документы:
- протокол общего собрания собственников помещений, который содержит решение об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту;
- договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
- акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ.
Владелец специального счета может оплатить аванс за работы, но не более чем 30% от стоимости услуг и работ по капитальному ремонту по договору. В этом случае акт в банк не прилагается.
Оплату по договорам об оказании услуг и выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД разрешено производить только в безналичной форме – путем перечисления денежных средств.
Собственники должны организовать капремонт не позднее сроков, определенных региональной программой. При недостаточности денежных средств на общем собрании должно быть принято решение об увеличении ежемесячного взноса на капитальный ремонт.
Процедура осуществления капремонта за счет средств, накопленных на счете регионального оператора, несколько иная (глава 17 ЖК РФ).
Региональная программа определяет сроки капитального ремонта для всех МКД, если они не признаны аварийными и подлежащими сносу. Региональная программа обновляется по мере изменения технического состояния жилищного фонда и сравнения фактического состояния с нормативными показателями.
Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капремонта общего имущества в МКД должны быть определены или утверждены (ст. 189 ЖК РФ):
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
При проведении капремонта региональный оператор:
- подготавливает и направляет собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг, работ, их стоимости;
- обеспечивает подготовку задания на выполнение работ и, если необходимо, подготовку проектной документации;
- привлекает для выполнения работ по капремонту подрядные организации, заключает с ними от своего имени соответствующие договоры;
- контролирует качество и сроки выполнения работ подрядными организациями, а также осуществляет приемку выполненных работ;
- несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее проведение капремонта, а также неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по проведению капремонта подрядными организациями, привлечёнными оператором.
Источник
Основные и оборотные средства предприятий ЖКХ
Основные средства жилищного хозяйства представлены жилыми домами и нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, а также машинами, оборудованием, механизмами и другими средствами.
Основным источником воспроизводства и капитального ремонта жилых домов являются целевые сборы с собственников квартир и нанимателей. На капитальный ремонт выделяются также средства из бюджета, но их размер в последнее время уменьшается.
Обновление и модернизация основных средств объектов инженерной инфраструктуры жилищного хозяйства осуществляется за счет собственных средств организаций, средств инновационных фондов облисполкомов и Минского горисполкома, кредитов банков, выдаваемых под гарантии местных исполнительных и распорядительных органов, средств республиканского и местных бюджетов.
Оборотные средства жилищных организаций в основном представлены запасами материалов, запасных частей для проведения ремонтов, малоценных и быстро изнашивающихся предметов и хозяйственного инвентаря.
Спецификой коммунального хозяйства является преобладание в составе производственных фондов основных средств. Поэтому финансовые результаты деятельности организаций коммунальной сферы преимущественно зависят от эффективности использования этой части имущества.
Состав и структура основных средств зависят от характера производственной деятельности. Различны соотношения активной и пассивной частей и степень их влияния на уровень доходов и затрат. Однако, при всех отличиях общим является то, что от развития производственных мощностей и технического состояния основных средств полностью зависит качество обслуживания потребителей. Это обусловливает особую важность для коммунального хозяйства поиска источников финансирования капитальных вложений, капитального и текущего ремонта основных средств.
Инвестиции в воспроизводство основных средств осуществляются за счет:
— собственных средств организаций;
— средств инновационных фондов облисполкомов и Минского горисполкома;
— кредитов банков, выдаваемых под гарантии исполнительных и распорядительных органов;
— средств республиканского и местных бюджетов, предусматриваемых ежегодно на эти цели.
За счет бюджетных средств осуществляется строительство и ремонт сооружений городского внешнего благоустройства.
Оборотные средства занимают незначительный удельный вес в составе активов коммунальных предприятий. Их структура зависит от видов оказываемых услуг. В составе оборотных средств многих коммунальных предприятий отсутствуют сырье и основные материалы, незавершенное производство и готовая продукция на складах. Высок удельный вес вспомогательных материалов, запасных частей, химических реактивов и топлива.
В отличие от других отраслей, коммунальные предприятия предоставляют потребителям льготные сроки оплаты услуг один раз в месяц. Поэтому у них возникает потребность в оборотных средствах под незаконченные расчеты (абонентская задолженность).
Источниками формирования и пополнения оборотных средств являются прибыль, устойчивая кредиторская задолженность в виде предварительной оплаты проездных билетов на городском электротранспорте и бюджетные субсидии.
Источник
Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы.
Формирование фонда капитального ремонта МКД
Собственники, в обязанности которых входит управление домом, коллективно определяются со способом размещения временно свободных средств, необходимых для финансирования ремонтных работ здания или его конструктивных элементов. Выбрать нужно один из двух способов:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- поступление средств на счет регионального оператора.
Если по прошествии 6-месячного срока способ формирования фонда капитального ремонта не был определен, госорганы власти имеют право реализовать второй способ. Другими словами, владельцем счета для хранения временно свободных средств избирается региональный оператор.
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов пополняется за счет следующих средств:
- оплата, прямо предназначенная для осуществления капремонтов (взносы);
- пеня за неисполнение вышеуказанных обязательств по перечислению взносов;
- оплата процентов за использование временно свободных средств, расположенных на спецсчете.
Размеры фонда определяются следующим образом: сумма поступивших средств в качестве взносов за вычетом денежных средств, перечисленных как оплата за услуги и ремонтные работы, куда включается также платежные документы по их авансированию.
Владелец счета
Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы, которым могут выступать:
- региональные операторы. Этот вариант используется в домах, где контроль и управление осуществляется непосредственно собственниками или управляющими организациям (к примеру, в ТСЖ или в ЖСК).
- Товарищества владельцев жилья, которые обязаны осуществлять контроль и управление домом. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете эффективно реализуется при условии, когда в составе ТСЖ находится, к примеру, два жилых дома с малым количеством жилплощади (меньше 40 квартир).
- Жилищный кооператив (ЖСК или ЖК). Вариант реализуется, когда собственниками создан жилищный или иной кооператив и вынесено решение о создании фонда капитального ремонта общего имущества жилого здания на спецсчете, который открывается на имя кооператива.
Выбор способа создания фонда капремонта
Определение способа создания фонда – прерогатива общего собрания, которое занимается управлением, согласно ст. 45 ЖК. Для того чтобы решение о выборе поступления средств на капремонт было реализовано, нужно наличие большинства голосов (не меньше 2/3). Если собранием установлено формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, одновременно решают ряд дополнительных вопросов:
- устанавливают граничный размер взносов;
- определяют вид услуг либо работ, которые необходимо провести;
- определяют срок осуществления работ;
- выносят решение о владельце спецсчета;
- определяют организацию, где планируется разместить спецсчет по финансированию капремонта.
После того как собранием жилищного кооператива избран способ создания фонда капремонта жилого дома, владелец спецсчета направляет в органы жилищного госнадзора соответствующие документы, которые регистрируются в реестре спецсчетов. Поскольку именно в обязанности владельца входит контроль за поступлением средств.
Если избран способ поступления взносов путем внесения временно свободных средств на спецсчет, изменить его возможно спустя месяц после того, как в адрес владельца будут направлены соответствующие документы. Когда средства поступают на счета оператора, этот способ подлежит изменению по истечении двух лет (ст. 173 ЖК).
Размер взносов на капитальный ремонт
Минимальный размер фонда капитального ремонта определен нормативными документами органами госвласти региона, осуществляющими контроль за выполнением капремонтов, определенного муниципальной госпрограммой капремонта имущества коллективного пользования жилого дома.
Ежемесячный размер взносов подлежит увеличению на основании документально оформленного решения.
Одновременно собственниками жилья дополняется реестр ремонтных работ, ранее определенный муниципальной госпрограммой капремонта. Также возможно определение раннего срока проведения таких работ.
В случае использования денег фонда и достижения минимальных размеров, общее собрание, которое осуществляет управление домом, выносит решение о приостановлении обязательств по перечислению временно свободных средств. Исключение составляют жильцы, которые имеют задолженность по перечислению взносов.
Выбор способов формирования фонда
Согласно законодательству, право выбора любого из способов поступления средств на капремонт принадлежит исключительно собственникам жилья, которые осуществляют управление. При условии, что такое решение принято установленным количеством голосов и документы направлены в жилищный госнадзор в определенные законом сроки.
Данное решение о размещении временно свободных средств принимается владельцами жилья не позже 6 месяцев с момента обнародования областной госпрограммы капремонта. Владелец спецсчета подает в соответствующий банк заявление об открытии спецсчета для аккумулирования взносов в течение 15 суток со дня сообщения об определении его владельцем. Иной срок открытия счетов может устанавливаться на собрании владельцев жилья.
Инициатор проведения собрания обязан направить владельцу спецсчета копии соответствующих документов (протоколов и решений).
Когда решение про выбор способа размещения временно свободных средств не вынесено, документы в жилгоснадзор не направлены, но заканчивается 6-месячный срок, установленный законом, представители муниципальных властей обязаны за месяц до истечения данного срока инициировать сбор собственников жилого дома.
Обязательства по уплате взносов
Как было сказано ранее, законодательно предусмотрена структура фонда капитального ремонта, состоящая из взносов, пени и процентов. Обязанности по перечислению взносов возникают у собственников жилплощадей, расположенных в жилом доме, который введен в эксплуатацию и включен в соответствующую госпрограмму капремонта при актуализации.
Срок возникновения обязательств контролируется и устанавливается муниципальными органами власти. Он не может быть меньше 5 лет со дня включения жилого дома в список госпрограммы капремонта.
Источник