Какие права имеет собственник помещения в МКД при проведении капремонта в своем доме?
На что он может повлиять и каким образом? Я имею ввиду выбор или смена подрядчика, выбор материалов для проведения работ, выбор очередности этапов проведения ремонта и прочее.
Капитальный ремонт многоквартирного дома проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить.
Источники финансирования капитального ремонта многоквартирных домов
Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений. При этом законом субъекта РФ может быть предусмотрена компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт следующим категориям граждан (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ):
• одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, – в размере 50 процентов, 80 лет – в размере 100 процентов;
• проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, – в размере 50 процентов, 80 лет – в размере 100 процентов.
Кроме того, инвалидам I и II группы, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50 процентов указанного взноса.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).
Способы формирования фонда капитального ремонта
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):
1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет
В этом случае решением общего собрания собственников помещений должен быть определен размер взносов (который не может быть меньше установленного минимального размера), владелец специального счета (например, ТСЖ или жилищный кооператив) и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ);
2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора
Региональный оператор создается на основании нормативно-правового акта субъекта РФ. Субъект РФ также утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ст. 168 ЖК РФ):
• перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
• перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
• плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
• очередность проведения капитального ремонта.
Необходимо учитывать, что средства, перечисленные вами на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ).
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение 6 месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).
При этом собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт вне зависимости от того, был ли заключен договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта между собственником помещения в многоквартирном доме и региональным оператором.
Если до наступления установленного региональной программой срока капитального ремонта общего имущества в МКД были выполнены отдельные работы по такому ремонту и их оплата была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, средства в размере стоимости этих работ (но не свыше предельной стоимости) засчитываются в установленном порядке в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ).
Срок уплаты взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов
Оплата расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (далее – публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Если задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника – публичного образования погашена новым собственником, то он имеет право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей.
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении 8 календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).
Иные сроки установлены, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации. В этом случае обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).
Порядок и сроки уведомления собственников помещений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома
Региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов в настоящее время утверждены не во всех субъектах Российской Федерации.
Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.
В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок представления собственникам помещений указанных предложений.
Порядок принятия собственниками помещений многоквартирного дома решения о проведении капитального ремонта
После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).
Решение должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить:
• порядок привлечения подрядных организаций;
• порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;
• лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.
Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение 3 месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимается органом местного самоуправления в течение 1 месяца со дня истечения срока принятия решения собственниками помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).
В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.
Работы, выполняемые при капитальном ремонте в многоквартирном доме
Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):
• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт подвальных помещений;
Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).
Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ст. 166 ЖК РФ).
__Таким образом собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из несколько способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):
— очередность проведения капитального ремонта, сроков его проведения
— определить виды производимых строительных и восстановительных работ при проведении капитального ремонта МКД
— определять подрядчиков, а так же порядок их привлечения к проведению работ, сроки, порядок оплаты, форма расчетов и т д
— по согласованию с привлеченными подрядчиками собственники МКАД вправе определять какие строительные материалы, какого качества с какими техническими характеристиками, у кого из производителей их приобретать и по какой цене
Если фонд капитального ремонта сформирован из минимальных взносов, то собственники МКД вправе профинансировать следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):
• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт подвальных помещений;
Собственники МКД определенных категорий граждан, перечисленных выше / престарелые, инвалиды и т д/ имею право на компенсацию расходов, вплоть до 100 % при формировании Фонда капитального ремонта в МКД.
Источник
Порядок возникновения прав,обязанностей и ответственности сторон при капитальном ремонте МКД,как основа соблюдения интересов жильцов дома.
Как защищать интересы жильцов многоквартирных домов при
рассмотрении предложений о капитальном ремонте дома от
управляющих компаний или от регионального оператора.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 39 собственники жилых помещений многоквартирного дома несут бремя расходов по надлежащему содержанию общего имущества дома ,а в соответствии с Градостроительным кодексом РФ стст. 55.24 , 55.25 они также несут ответственность за безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.
Для эффективной защиты интересов жильцов многоквартирных домов при рассмотрении предложений о проведении капитального ремонта дома от управляющих компаний или от регионального оператора необходимо знать порядок возникновения полномочий, прав, обязанностей и ответственности сторон при капитальном ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого не будут нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома в части качества проектно-сметной документации , соблюдения требований безопасности для здоровья,жизни,имущества жильцов дома, безопасной эксплуатации дома и ответственности лица-исполнителя проектно-сметной документации солидарно с ответственностью саморегулируемой организации,членом которой обязан быть исполнитель проектно-сметной документации.
Ниже будет вкратце изложен порядок возникновения полномочий, прав, обязанностей и ответственности сторон при капитальном ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого не будут нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома .
Как известно, в 2013 г. принят краевой закон № 227-КЗ от 7.08.2013 г.
«О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае».В соответствии с жилищным кодексом РФ и этим краевым законом в Приморском крае разработана и 30.12.2013 г. утверждена губернатором региональная программа
(в виде паспорта программы) капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае,сроком действия на 30 лет.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 168 :
2. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:
1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу.
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ) ;
4) иные сведения…..
3. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.
4. Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.
Если конкретный многоквартирный дом включен в региональную программу,то собственники жилых помещений многоквартирного дома обязаны (ЖК РФ ст. 189 части 1 ; 2 ; 4 ; 5) принять решение о проведении капитального ремонта дома и в этом решении должны быть определены или утверждены основные показатели капитального ремонта дома, включая :
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта.
При этом возникает главный вопрос,откуда взять,каким образом определить ,найти эти показатели капитального ремонта дома,чтобы при этом не были нарушены права и законные интересы жильцов многоквартирного дома.
В части 5 ст. 189 ЖК РФ необходимо обратить внимание на словосочетание «определены или утверждены». Эти слова означают,что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право САМИ ОПРЕДЕЛЯТЬ вышеуказанные показатели капремонта дома (перечень работ,смета расходов,сроки,источники капремонта дома) и своим решением принять их за основу ИЛИ имеют право утвердить показатели капремонта дома (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома), предложенные каким-то внешним лицом (управляющая организация, региональный оператор). Таким образом собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не рассматривать, не учитывать показатели капремонта дома (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома), предложенные каким-то внешним лицом (управляющая организация, региональный оператор) ( смотри также ЖК РФ ст. 168 часть 4,приведенную выше).
Кроме этого в решении общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта дома в соответствии с ЖК РФ ст.ст. 170 ; 175 должны быть определены :
1). способ формирования фонда капитального ремонта дома ;
2).владелец специального счета (если принято решение о формировании фонда капитального ремонта дома на спец-счете ).
В качестве способов формирования фонда капитального ремонта дома могут быть :
— формирование фонда капитального ремонта дома на специальном счете ;
— либо формирование фонда капитального ремонта дома на счете регионального оператора.
При этом владельцем специального счета могут быть :
-товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом ;
— осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе также принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
Именно владелец специального счета получает право накапливать, распоряжаться, использовать средства фонда капитального ремонта дома на нужды капитального ремонта многоквартирного дома.
Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта дома.
В соответствии с ЖК РФ ст. 174. часть 1 средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектно-сметной документации , оплаты услуг технического заказчика, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
Далее возникает вопрос,каким образом юридически оформить (в виде договоров) возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности участников капитального ремонта многоквартирного дома так,чтобы при этом не нарушались права и законные интересы собственников помещений и пользователей (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома.
Участниками отношений при проведении капитального ремонта многоквартирного дома, являются : каждый собственник помещения в доме, с одной стороны ; владелец специального счета ,либо владелей счета -региональный оператор,с другой стороны ; далее технический заказчик ; лицо,выполняющее проектно-сметную документацию ; подрядчик — лицо,выполняющее капитальный ремонт многоквартирного дома.
После того,как решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта дома определены способ формирования фонда капитального ремонта дома и владелец специального счета ,либо региональный оператор в качестве владельца счета или спецсчета , необходимо юридически оформить (в виде договоров) возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности участников капитального ремонта многоквартирного дома.
Если в качестве способа формирования фонда капитального ремонта дома выбран- формирование фонда на счете регионального оператора или на его специальном счете и соответственно в качестве владельца счета,спецсчета выбран региональный оператор, то владелец счета,спец-счета (региональный оператор) обязан заключить с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор на проведение
капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и на выполнение функций распорядителя счета,спец-счета,включая сбор взносов от собственников помещений в фонд капитального ремонта дома.
Именно такой договор позволит юридически правильно оформить и
закрепить получение правомочий,прав , обязанности с несением ответственности для основных участников капитального ремонта многоквартирного дома .
Только после оформления таких договоров с каждым собственником помещения в многоквартирном доме у владельца спец-счета,счета появляется возможность (правомочия,обязаннности с определением ответственности) выполнять дальнейшие , необходимые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст.ст. 48 ; 52 ; 55.3 ; 55.24 ; 55.25 ; 60 , действия по организации и проведению капитального ремонта многоквартирного дома .
Владелец специального счета заключает договор с лицом,которое имеет право выполнять функции технического заказчика при проведении капитального ремонта многоквартирного дома ,то есть это лицо должно иметь у себя специалиста с необходимым квалификационным документом и иметь свидетельство о допуске к работам,влияющим на безопасность многоквартирного дома и его безопасную эксплуатацию,выданное соответствующей саморегулируемой организацией в строительстве.В таком договоре должны быть определены права,обязанности и ответственность сторон договора,причем ответственность технического заказчика
должна быть солидарной с ответственностью саморегулируемой организации в строительстве,членом которой он обязан являться.
Технический заказчик выполняет функции по организации получения разрешения (при необходимости) на капремонт многоквартирного дома, организации выполнения проектно-сметной документации ,осуществляет строительный контроль заказчика при подготовке проектно-сметной документации и в процессе капитального ремонта дома,участвует в приемке работ вместе с представителем собственников помещений в многоквартирном доме,оформляет и получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома после его капитального ремонта.
Для этого технический заказчик по поручению владельца спец-счета подготавливает и ведет договор с лицом (членом саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков в строительстве) на выполнение проектно-сметной документации на капремонт дома, а позже — договор с лицом (членом саморегулируемой организации строителей) на проведение капремонта дома.А сами такие договора заключаются между владельцем спец-счета и лицом (проектировщик-сметчик ; строитель).
Технический заказчик в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 5 обязан привлекать на основании договора, вклюающего в себя определение прав,обязанностей и ответственности сторон, лицо для подготовки проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.Это лицо должно иметь аттестованного специалиста и иметь свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома при проведении и после окончания капитального ремонта дома,которое выдано саморегулируемой организацией проектировщиков и сметчиков в строительстве .Членство этого лица в саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков в строительстве означает,что наряду с его ответственностью по вышеуказанному договору при необходимости будет нести солидарную ответственность и саморегулируемая организация проектировщиков и сметчиков.
Поскольку подавляющее большинстово работ и услуг, выполняемых при проведении капитального ремонта многоквартирного дома, оказывают влияние на безопасность многоквартирного дома и на его безопасную эксплуатацию,поэтому должна осуществляться подготовка проектной документации и только затем на её основе- подготовка сметы расходов на проведение капитального ремонта дома (комплексного или частичного) с соблюдением требований безопасности , которые установленны в федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009 г.
В соответствии с этим законом требования данного технического регламента применяются к многоквартирным домам , прошедшим капитальный ремонт.
Это означает,что для проведения капремонта (частичного или комплексного) многоквартирного дома потребуется подготовка проектной документации, которая обеспечит соблюдение требований безопасности,установленных этим техническим регламентом, а после выполнения капремонта дома потребуется приемка работ с проверкой на соответствие требованиям безопасности,установленных этим техническим регламентом и проектом.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12.2
технический заказчик разрабатывает задание (после согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме) на подготовку отдельных разделов проектно-сметной документации в зависимости от содержания работ,которые требуется выполнить при проведении капитального ремонта дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В таком задании должны устанавливаться в том числе задание по разработке сметы на капремонт многоквартирного дома (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12 пункт 11),поскольку возможно бюджетное софинансирование расходов на капремонт дома ; задание по разработке требований по обеспечению безопасной эксплуатации многоквартирного дома (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 10.1 ; федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009 г.) ;задание по разработке перечня мероприятий по обеспечению энергетической эффективности дома (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12 пункт 11.1.).
Разработанную в соответствии с вышеприведенными очередностью, условиями, требованиями и заданием проектную и сметную документацию на капремонт многоквартирного дома технический заказчик обязан представить на утверждение решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при этом имеет право ,либо принять за основу разработанную смету расходов на капремонт дома,либо произвести её корректировку,вызванную различными факторами.
Утвержденная на этом этапе решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме смета расходов на капремонт дома должна использоваться при проведении капремонта многоквартирного дома владельцем спец-счета ,техническим заказчиком,собственниками помещений в многоквартирном доме ,поскольку при этом будут соблюдены права и законные интересы жильцов дома ,жильцы будут защищены от возможных ошибок при расчете сметы расходов на капремонт, от ошибок из-за несоблюдения требований к безопасности здания,жильцов дома,требований к безопасной эксплуатации дома.
В тоже время нарушения,ущемления прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме при использовании сметы расходов на капремонт многоквартирного дома,содержащейся в предложении от организации, управляющей многоквартирным домом, о проведении капитального ремонта дома будут иметь место в обязательном порядке по следующим причинам.
1).Организация, управляющая многоквартирным домом, не уполномочена
собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы на проведение капитального ремонта дома,т.к. нет решения общего собрания.
2). Организация, управляющая многоквартирным домом, не имеет права выполнять подготовку проектно-сметной документации на проведение частичного или комплексного капитального ремонта многоквартирного дома,поскольку не имеет квалифицированного специалиста-проектировщика-сметчика, не имеет свидетельства о допуске к проектно-сметным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,поскольку она не является членом саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков.
3).Организация, управляющая многоквартирным домом, не является членом саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков,поэтому исключается участие саморегулируемой организации в несении солидарной ответственности за ошибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам, включая завышенные сметные расходы.
4).Организация, управляющая многоквартирным домом, не имеет договора с каждым собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы расходов на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома,поэтому эта организация не обязывается определенными обязательствами и не принимает на себя никакой ответственности за шибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам,включая завышенные сметные расходы.
5).Организация, управляющая многоквартирным домом, выполняет расчет сметы на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома без задания от технического заказчика и без предварительной разработки соответсвующего заданию проекта на частичный или комплексный капитальный ремонт многоквартирного дома ,что неизбежно приведет к ошибкам при подготовке сметы расходов на капремонт дома в части размера сметных расходов, к кратному завышению сметы, к неадэкватному учету стоимости работ ,оказывающих влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,а в итоге приведет к неминуемому нанесению вреда,ущерба жильцам многоквартирного дома, включая кратно завышенные сметные расходы,а также значительные добавочные
неучтенные расходы,возникшие из-за неадекватного учета требований безопасности.
Поэтому,если управляющая организация направит собственникам помещений многоквартирного дома предложение,включающее смету расходов на капремонт дома, то с целью соблюдения прав и законных интересов собственников помещений необходимо выполнить действия в соответствии с вышеприведенным порядком. То есть :
Сначала выбрать способ формирования фонда капремонта дома и определить владельца спец-счета или счета (региональный оператор).
Затем оформить договора между каждым собственником помещения в доме и владельцем спец-счета или счета (региональный оператор).
Далее владелец спец-счета или счета заключает с лицом (физическим
или юридическим) договор на выполнение функций технического заказчика.
Далее технический заказчик подготавливает задание и договор между владельцем спец-счета или счета и лицом (физическим или юридическим) на подготовку проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома.
Только наличие проектной документации на капремонт дома гарантирует собственникам помещений в доме адекватность (соответствие) расчета сметы расходов на капремонт дома необходимому объему и составу работ,требующихся при проведении капремонта данного дома,а также адекватность сметы требованиям безопасности дома,его жильцов, безопасной эксплуатации дома.
В противном случае ,т.е. при отсутствии проектной документации на капремонт дома, смета расходов на капремонт дома будет кратно завышена,
а требования безопасности здания и его жильцов не будут соблюдены.
После выполнения проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома технический заказчик проверяет её на предмет соблюдения требований технических регламентоа,включая требования к безопасности, и ,в случае отсутствия замечаний, представляет смету расходов на капремонт дома на утверждение общему собранию собственников помещений дома.
Только после утверждения сметы расходов и других показателей капремонта дома (сроки,источники финансирования и др.) можно приступать к организации проведения непосредственно капремонта многоквартирного дома.
Источник