Периоды капитального ремонта многоквартирных домов

Капитальный ремонт МКД: список работ и стоимость

Капитальный ремонт МКД подразумевает внесение средств собственниками жилья. Каждый месяц приходит квитанция, где отражена сумма, которую нужно оплатить.

Понятие капитального ремонта

Капитальный ремонт общего имущества жильцов дома оговаривается в положениях Гражданского кодекса РФ.

Подразумеваются работы, связанные с заменой или восстановлением:

• конструкций строительного назначения и их частей. Исключением здесь выступают несущие конструкции;
• коммуникаций инженерно-технического типа;
• частей несущих конструкций.

Порядок проведения данных мероприятий предполагает, что в результате будут устранены неисправности тех частей общего имущества жильцов, которые находятся в изношенном состоянии. Реализуются работы по замене или восстановлению систем снабжения МКД.

Если организация, проводящая указанные работы, обладает техническими возможностями, то реализуется модернизация здания. При этом нужно учитывать требования относительно эффективности использования ресурсов. К примеру, установка приборов, учитывающих количество потребления тепла, воды, электричества.

Разновидности капитального ремонта

Работы, производимые во время рассматриваемых мероприятий, позволяют выделить виды ремонта.

Существуют такие разновидности:

• комплексный: целью его реализации выступает восстановление всех частей, которые были повреждены. По мере завершения работ помещение должно отвечать требованиям строительного и эксплуатационного значения;
• выборочный: подразумевается замена части или ремонт отдельной составляющей дома.

Проведение капитального ремонта подразумевает соответствие установленным в ст. 166 ЖК РФ правилам.

Проведение капитального ремонта

Выборочный вариант капитального ремонта используется, если при реализации комплексных работ возникнет много сложностей.

Затруднения могут выражаться в том, что:

• произошло значительное повреждение отдельно взятых конструкций. Если их не отремонтировать, это создает опасность для всего здания в целом;
• с экономической точки зрения нецелесообразно проводить комплексное восстановление;
• возникает необходимость ограничить или временно прекратить эксплуатацию дома.

Перечень работ, которые планируется проводить влияет на то, плановым является ремонт или внеплановым. В последнем случае подразумевается, что восстанавливается ущерб, который причинен зданию при возникновении чрезвычайной ситуации.

Важно! Если дом находится в аварийном состоянии, производство капитального мероприятия предусматривается при условии, что возникает угроза безопасности лиц, проживающих в доме до момента сноса.

Отличия от текущего ремонта

Правомочия и обязательства, возложенные на стороны, участвующие в проведении работ, определяются в зависимости от того, текущий или капитальный ремонт реализуется.

В таблице отражены основные отличия между указанными понятиями.

Программа действий, реализуемых во время текущего ремонта, закреплена в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004), которая утверждена Федеральным агентством по строительству и ЖКХ.

Обратите внимание: нужно отграничивать капитальный ремонт от работ по реконструкции. В последнем случае реализуются мероприятия по смене ключевых параметров дома. Также может осуществляться полная замена конструкций несущего типа.

Взносы жильцов на капитальный ремонт

Оплата данных работ ложится на плечи собственников квартир в здании. Взносы на капитальный ремонт МКД могут формироваться несколькими способами.

Используются методы:

• расположение на отдельном счете, открытом в банковской организации. Накопления в последующем используются для проведения указанных мероприятий в помещении;
• средства размещаются на коллективном счете. Управлением занимается региональный оператор. Эта организация реализует все мероприятия, связанные с производством капительного ремонта. Программа разрабатывается местными властями.

В каждом регионе определяется минимальная сумма взноса на реализацию рассматриваемых мероприятий. Расчет реализуется в рублях. Требуется умножить действующий тариф на размер помещения, находящегося в собственности отдельно взятого гражданина.

От чего зависит взнос на капитальный ремонт

Величина взноса имеет зависимость от нескольких факторов.

Учитываются такие моменты:

• принадлежит ли территория муниципалитету или находится в частном владении;
• разновидность МКД;
• этажность;
• срок использования здания;
• цена проводимых работ;
• период эксплуатации общего имущества жильцов.

Собрание жильцов может оказать влияние на сумму взноса. Для этого представители конкретного дома договариваются с региональными органами власти о повышении минимальной ставки взноса. Целью такого мероприятия выступает финансирование работ, проведение которых требуется в МКД.

Перечень работ, входящих в минимальный взнос

Существует определенный перечень работ, которые финансируются при использовании средств, оплаченных собственниками помещений.

В список включены мероприятия по ремонту или замене таких частей:

• коммуникации внутридомового типа, которые являются общедомовым имуществом. К примеру, это система снабжения водой, электричеством, газом. Сюда же войдут работы, направленные на замену печного отопления на центральное;
• оборудования лифтов. Средний срок использования составляет 25 лет;
• крыши. На периодичность производства ремонта влияет материал, из которого изготовлена кровля;
• основания здания и подвальных помещений;
• фасада. К примеру, проведение работ по герметизации швов внешних стен, восстановлению штукатурки.

Региональные власти наделены полномочиями дополнять вышеприведенный список.

Дополнения перечня работ регионами

В зависимости от наличия необходимости производства тех или иных работ, власти конкретного региона могут расширить приведенный перечень

В список может войти:

• проведение системы вентиляции на крышу;
• утепление стен;
• установка в здании учетных приборов общедомового типа.

Список является открытым.

Сроки проведения капитального ремонта

Если в договоре временной промежуток не определен, должны соблюдаться правила разумности срока. Данные положения закреплены ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

Период, в течение которого производятся ремонтные работы, устанавливаются в каждом конкретном случае. Закрепляется этот временной промежуток в соглашении, оформленном сторонами. В случае с МКД, это управляющая компания и подрядчик.

На срок оказывает влияние:

• сложность работ;
• объем проводимых мероприятий;
• сезон.

Таким образом, граждане, владеющие правомочиями собственности на жилые помещения, несут обязанность по оплате капитального ремонта. У жильцов МКД есть право выбора относительно способа для накопления средств на счете. В случае невнесения денег за гражданином числится долг, к которому в дальнейшем применяются пени.

Источник

Тонкости проведения капитального ремонта

Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капитальный ремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

• перечня выполняемых работ;
• сметы расходов;
• сроков выполнения капремонта;
• источников финансирования;
• лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Все 9 существенных изменений правил проведения ремонта рассмотрены в посвященной именно этому вопросу статье.

Когда говорится о проведении капитального ремонта МКД, то имеются в виду мероприятия, касающиеся восстановления общей собственности. В квартирах все ремонтные работы, в том числе, наиболее трудоемкие и затратные, проводятся самими жильцами. Оборудование, которым пользуются все, меняется за средства, собираемые в общем фонде. Особым вопросом всегда становится ремонт или замена лифта, потому что речь идет об очень дорогом оборудовании, на которое не всегда хватает накопленных домом денег.

Зачастую перед жильцами и УК встает вопрос о том, что же в первую очередь делать – ремонтировать текущую кровлю или ставить новый лифт, так как старый вышел из строя либо исчерпал срок нормативной эксплуатации. Проблема может стоять еще острее. При сборе средств на выполнение капитального ремонта на счете регоператора чиновники сами определяют, когда жильцы смогут воспользоваться накопленными деньгами. Как в такой ситуации заменить вышедший из строя лифт? Конкретный опыт решения этой задачи описывается в статье из журнала «Управление МКД» .

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

• деревянные – от 65 процентов;
• каменные – от 30 до 70 процентов.

Как проводится капитальный ремонт

Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении. Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления. Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.

В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов. Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств. Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.

Полезный материал

Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить ремонт придется и без согласия владельцев квартир.

Сбор средств на финансирование капремонта

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:

• у регионального оператора (в общем котле);
• на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.

Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме. Они не зависят от решений относительно очередности ремонта, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение. Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.

Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору. РО аккумулирует денежные средства и несет ответственность за капитальный ремонт общего имущества в МКД, но сам выполнением работ не занимается. Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.

Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт. В таком случае они могут заработать на выполнении ремонтных работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора. Как именно это сделать , описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом». Из материала вы узнаете:

• как именно регоператор выбирает подрядчиков ;
• что нужно сделать для участия в предварительном отборе;
• как проводятся электронные аукционы;
• по каким критериям выбирается победитель.

Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.

Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно. Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание. При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.

Если денежных средств на организацию капитального ремонта недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена статья в нашем журнале , в которой рассматриваются следующие моменты:

Вопрос кредитования капитального ремонта встает все чаще, потому что не только контролирующие органы, но и сами жильцы зачастую хотят видеть результат немедленно. Отдельные УК и ТСЖ переходят к практике использования исключительно заемных средств. Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства. Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.

Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания. На самом деле это работает немного иначе. В отдельных случаях сбор денег на капремонт даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.

Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить. Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы. Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:

• 5 случаев, когда средства на капремонт не собираются в принципе;
• сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
• на какое время приостанавливается сбор взносов;
• можно ли прекратить собирать средства на капремонт навсегда.

В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта. С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь. Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.

Понравилась статья? Подписывайтесь на канал и ставьте лайк!

Источник