При смене управляющей компании капитальный ремонт

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.

Ранее на страницах журнала мы рассматривали проблему передачи новому управляющему остатка не израсходованных на капитальный ремонт средств (см. статью Е.В. Емельяновой «Старые накопления на капремонт: передача при смене способа управления», N 9, 2015). Сегодня предлагаем ознакомиться с актуальными тенденциями в рассмотрении судами данного вопроса.

Начать следует с того, что предметом рассмотрения в настоящей статье являются суммы, предназначенные для оплаты проведения текущего и капитального ремонта МКД, не составляющие фонд капитального ремонта, формируемый на специальном счете (правовой статус и движение средств фонда четко регламентируются положениями ЖК РФ). Практически во всех судебных актах по данному вопросу приведены следующие формулировки:
– капитальный и текущий ремонт – это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода. Денежные средства, уплаченные жильцами в счет оплаты выполнения в будущем УК работ по ремонту, являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению капитального и текущего ремонта;
– средства, получаемые от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УК. Она распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников;
– по смыслу действующего законодательства, регулирующего управление МКД, при избрании собственниками помещений жилого дома новой УК у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт МКД, не израсходованных по назначению.
Значит, равным образом выводы, сделанные судами, касаются средств финансирования текущего и капитального ремонта. В настоящее время накопление денежных средств на капитальный ремонт общего имущества (под накоплением мы понимаем внесение денег до того, как согласован предмет обязательства – конкретные перечень работ, сроки выполнения, смета расходов) осуществляется через создание фонда капитального ремонта одним из двух способов и управляющий МКД не распоряжается средствами фонда. Жилищный кодекс предусматривает особые основания для взыскания с управляющего – владельца спецсчета средств фонда капитального ремонта в пользу нового владельца спецсчета либо регионального оператора. Поэтому рассматриваемый в настоящей статье порядок распространяется лишь на суммы, накопленные на капитальный ремонт общего имущества до возникновения у собственников помещений обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт , а также на накопления на текущий ремонт, которые по настоящее время в отсутствие специального правового регулирования формируются в порядке, согласованном собственниками помещений и управляющим домом.
——————————–
Подробнее см. статью Д.В. Дурново «Плата за капремонт по старым правилам: можно ли взыскивать с 26.12.2012?» на с. 65.

Возврат новому управляющему, но не собственникам
помещений в МКД

При смене управляющего домом или способа управления на общем собрании собственники помещений принимают решения о прекращении управления прежним управляющим, выборе нового управляющего, а также, как правило, о наделении нового управляющего полномочиями по истребованию с прежнего управляющего средств, собранных и не использованных на ремонтные работы.
Нередко от прежнего управляющего можно услышать такой довод: обязательства перед новым управляющим не возникают, контрагентами являются непосредственно собственники помещений, поэтому именно собственникам нужно возвращать накопления. Денежные средства, аккумулированные на текущий и (ранее) капитальный ремонт, не являются общим имуществом собственников помещений в МКД, поэтому собрание собственников не вправе распоряжаться данными суммами. Каждый собственник может потребовать у управляющего, утратившего полномочия по управлению домом, «переплату». Верны ли эти утверждения?
Действительно, согласно ст. 36 ЖК РФ общим имуществом собственников помещений в МКД являются определенное имущество в таком доме, земельный участок. Особый статус придан денежным средствам, находящимся на специальном счете, в ст. 36.1 ЖК РФ: права на эти денежные средства принадлежат собственникам помещений в долях, пропорциональных фактически уплаченной сумме взноса каждого собственника. Право на долю денежных средств следует судьбе права собственности на помещение. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений об использовании фонда капитального ремонта относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. То же самое касается решения о смене владельца спецсчета, изменении кредитной организации (ч. 3 ст. 176 ЖК РФ). Выплата средств из фонда капремонта собственникам помещений возможна только в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд участка под домом и помещений в нем (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).
Несмотря на то что в ЖК РФ до 26.12.2012 статус денежных средств, накапливаемых на капитальный (текущий) ремонт, не был детально описан, суды склоняются к тому, что он был таким же, что и сейчас. Поправки, внесенные Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ, не добавили ничего кардинально нового, а лишь конкретизировали принципы правового регулирования.
Кредитором в требовании о взыскании с прежнего управляющего сумм неосновательного обогащения является новый управляющий домом, но не собственники помещений. Это заключение озвучено в Постановлении АС ДВО от 14.09.2015 N Ф03-3863/2015 по делу N А24-4619/2013: «Принимая во внимание избранный собственниками помещений опосредованный способ управления многоквартирным домом – управляющей организацией, собственники не могут быть отнесены к кредиторам должника, имеющим право требовать выплаты в свою пользу суммы заявленного неосновательного обогащения… Заявленные денежные средства, являясь целевыми, подлежат использованию по соответствующему назначению и не могут быть возвращены каждому из собственников многоквартирного дома, в том числе заявителю жалобы, в личное пользование».
В свою очередь, в Постановлении АС ВСО от 26.10.2016 N Ф02-5528/2016 по делу N А33-19525/2015 был сделан вывод: оформленное протоколом решение собрания собственников о возврате денежных средств на их счета противоречит положениям ст. 36.1, 44, 46, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. Факт возврата части сумм на счет собственников не может свидетельствовать об отсутствии у нового управляющего права истребовать спорную сумму у прежнего управляющего .
——————————–
В данном случае первоначально решение общего собрания указывало на возврат накоплений на капремонт на счет нового управляющего. Новое решение было принято позднее, и по ряду обстоятельств суд отнесся к нему критически.

Изложенное подтверждает, что плату за капитальный ремонт, которая вносится в целях накопления резерва для последующего финансирования ремонтных работ, нельзя считать предварительной оплатой, которая подлежит возврату при прекращении договора. Это целевые средства, имеющие определенное направление расходования и не подлежащие возврату потребителям.

Предмет взыскания – фактически полученные денежные средства
и «дебиторка»?

Размер платежа за капитальный и текущий ремонт общего имущества всегда пропорционален доле в праве общей долевой собственности. Начисленные и предъявленные к уплате суммы очевидным образом не равны фактически полученным средствам. Кредитор имеет право взыскать с должников не внесенные вовремя суммы. В связи с этим возникает вопрос: в каком размере прежняя УК должна перечислить денежные средства новому управляющему?
К примеру, Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 20.07.2016 по делу N 33-9557/2016 подтверждено решение суда, которым удовлетворен иск прокурора в интересах собственника помещения к прежней УК о перечислении денежных средств на расчетный счет новой УК. Доводы апелляционной жалобы о том, что сумма неосновательного обогащения подлежала перерасчету с учетом фактически внесенных собственниками жилых помещений платежей, были отклонены. Ответчик при наличии задолженности собственников и нанимателей жилых помещений по внесению платежей по статье «Текущий ремонт» не лишен возможности взыскания недополученных за период управления многоквартирным домом сумм задолженности в судебном порядке.
Вместе с тем арбитры взыскивают с прежнего управляющего суммы исключительно в пределах фактически полученных средств, обосновывая это тем, что неосновательным обогащением можно считать лишь реально полученные деньги (Постановление АС ЗСО от 16.02.2016 N Ф04-29111/2015 по делу N А45-5963/2015).
Разница – это задолженность собственников помещений по внесению платы за капитальный или текущий ремонт. Кто является кредитором по данному требованию: организация, управлявшая домом в периоде возникновения долга, или лицо, управляющее домом на момент рассмотрения спора?
При ответе на данный вопрос следует учитывать важное обстоятельство: такая плата не является стоимостью фактически выполненных работ, которую вправе взыскивать лицо, проводившее работы. При формировании фонда (резерва) управляющему МКД поручается аккумулировать данные средства, вести их учет, обеспечивать их сохранность. Полномочия управляющего домом по ведению претензионно-исковой работы в отношении накопительных платежей основаны на пп. «ж» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. В Постановлении АС УО от 12.12.2016 N Ф09-10188/16 по делу N А71-7887/2015 в силу действующей редакции ЖК РФ сделан такой вывод по спору о взыскании платы за капитальный ремонт за период с апреля 2013 года по январь 2015 года (то есть в том числе за период, когда УК являлась владельцем спецсчета): «Право истребования задолженности по внесению платы за капитальный ремонт с собственников помещений МКД принадлежит лицу, обладающему статусом управляющей организации, причем реализация указанного права не зависит от наличия либо отсутствия заключенного с собственником помещения МКД договора управления…» Лицу, которое перестало быть управляющим конкретным МКД, в иске было отказано. Аналогичным образом в пользу новой УК с прежней были взысканы лишь фактически полученные суммы: поскольку ответчик не является УК в отношении спорного МКД в настоящее время, у него отсутствует возможность взыскания денежных средств по данной статье расходов (Постановление АС УО от 09.11.2016 N Ф09-9848/16 по делу N А60-628/2016).
Такого же мнения придерживаются арбитры АС ДВО, которые в Постановлении от 20.07.2015 N Ф03-2781/2015 по делу N А24-2090/2014 сделали следующий вывод: «При смене управляющей организации аккумулированные средства на капитальный ремонт подлежат передаче вновь избранной управляющей организации, так же, как и права на получение своевременно не внесенных собственниками взносов на капитальный ремонт. На основании изложенного суды сделали обоснованный вывод, что требования о взыскании задолженности по плате за капитальный ремонт по домам, выбывшим из управления истца, удовлетворению не подлежат» (спор касался долгов за период 2011 – 2012 годов) .
——————————–
См. также Постановление ФАС УО от 04.07.2014 N Ф09-3133/14 по делу N А60-27572/2013, в передаче которого для пересмотра в порядке кассационного производства было отказано Определением ВС РФ от 18.11.2014 N 309-ЭС14-2601.

Изложенное означает, что в момент прекращения управления домом управляющий должен списать с баланса активы в виде дебиторской задолженности собственников помещений по плате за капитальный ремонт (за период до возникновения обязанности по уплате взносов), текущий ремонт (если она вносится с целью формирования резерва). Одновременно у прежнего управляющего возникает обязанность перечислить накопленные в резерве денежные средства новой УК. Относительно передачи требований по внесению платы за ремонт нужно отметить, что закон прямо не устанавливает правило о смене кредитора (прежнего управляющего на нового), как в случае с владельцем спецсчета, на котором формируется фонд капитального ремонта. Однако, как было выяснено выше, этот принцип следует из совокупности норм законодательства и сущности правоотношений по поводу накопления резерва на ремонт. Тем не менее составление двухсторонних документов (между прежним и новым управляющими) необходимо, чтобы новый управляющий мог реализовать данные права требования. Без акта передачи требований (с соответствующим реестром, в котором они должны быть индивидуализированы по должникам и периодам возникновения) новый управляющий не имеет возможности принять их к учету.

Учет и налогообложение

Бухгалтерский и налоговый учет описываемых операций организуется точно так же, как и учет передачи фонда капитального ремонта при смене управляющего МКД .
——————————–
См. экспресс-ответ на с. 15, N 2, 2015.

Пример. УК, управлявшая домом в период с 01.03.2011 по 01.07.2014, на основании решения общего собрания получала плату за капитальный ремонт (обязанность по уплате взносов на капремонт у собственников помещений возникла 01.02.2015). По состоянию на 01.07.2014 по данным бухгалтерского учета УК:
– был сформирован резерв на капитальный ремонт (сальдо по кредиту счета 86) в сумме 650 000 руб.;
– были получены денежные средства в оплату капремонта в размере 580 000 руб.;
– была сформирована дебиторская задолженность собственников помещений в сумме 70 000 руб.
В рабочем плане счетов УК:
– к счету 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» открыты субсчета 76-6-5 «Плата за капитальный ремонт начисленная», 76-5 «Расчеты с новым управляющим домом»;
– к счету 86 «Целевое финансирование» открыт субсчет 86-5 «Фонд капитального ремонта».
На дату прекращения договора управления в бухгалтерском учете следовало перечислить новой УК средства ремонтного фонда, передать информацию о долгах собственников помещений по плате за капремонт. Эти операции отражаются в учете следующими бухгалтерскими записями:

Источник

Важные аспекты формирования фонда капитального ремонта при смене управляющей организации

Инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области установлено, что товариществом собственников жилья «Наш дом» прекращено управление многоквартирным домом № 12А по пр. Ленина, р.п. Городище, Волгоградская область. С 01.05.2017 управление МКД № 12А осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Уют», передает ИГЖН Волгоградской области .

Однако с 2014 года по настоящее время формирование фонда капитального ремонта многоквартирного дома № 12А осуществляется на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ «Наш дом».

В соответствии с частью 2 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

Таким образом, ТСЖ «Наш дом» не может являться владельцем специального счета МКД № 12А.

Инспекция напоминает, что в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрено законодательством или решением суда, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, прекращения управления многоквартирным домом лицами, являющимися владельцами специального счета.

Не позднее, чем за месяц до окончания указанного срока орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. В случае, если решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта не принято или не реализовано либо данное собрание не проведено, орган местного самоуправления не позднее даты истечения указанного срока принимает решение об определении регионального оператора владельцем специального счета.

Обращаем внимание, что до момента определения нового владельца специального счета по указанным основаниям и в порядке, лица, являющиеся владельцами специального счета, обеспечивают надлежащее исполнение обязательств в соответствии с требованиями, установленными жилищным законодательством для владельцев специального счета.

При смене управляющей компании капитальный ремонт