Собрание собственников по статье капитальный ремонт

Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта

После законодательного введения взносов на капитальный ремонт жильцам необходимо коллективно выбрать способ формирования фонда капремонта, владельца специального счета и утвердить размер платы. Для этого организуется собрание собственников, на котором происходит голосование и принимаются соответствующие решения.

Форма проведения общих собраний

Собрания собственников проводятся в очной или заочной форме. Жилищный кодекс устанавливает условия для проведения заочного собрания в случае отсутствия кворума на очном собрании. В заочном голосовании необходимо проконтролировать заполнение бюллетеней в заявленные сроки.

Кворум

Кворум – установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Для решения вопросов по капитальному ремонту необходимо проводить не собрания ТСЖ и ЖСК, а собрание собственников. Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, то в каждом доме необходимо проводить отдельно общее собрание собственников.

Кворум для проведения общего собрания установлен в размере более чем 50% голосов. Однако для вопросов разного вида установлены различные виды кворума, в том числе и по выбору способа формирования фонда капитального ремонта — две трети голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Такой же кворум действует и для решения вопроса о размере взносов на капитальный ремонт. По всем остальным вопросам (выбор владельца специального счета, выбор кредитной организации, в которой открывается специальный счет, направление доходов от хозяйственной деятельности на пополнение фонда капитального ремонта и т.д.) работает правило 50%+1 голос. Однако если предполагается реконструкция или какие-то изменения, которые уменьшают площадь общего имущества, тогда необходимо единогласное решение всех собственников, зафиксированное в протоколе общего собрания.

Уведомление жильцов о проведении общего собрания

Проведение общего собрания начинается с принятия соответствующего решения и уведомления собственников. Жилищный кодекс устанавливает несколько вариантов, как направить уведомления для проведения общего собрания:

вручить каждому собственнику под расписку;

сделать почтовые отправления;

иным способом, который предусмотрен решением общего собрания.

Лучше не ограничиваться размещением объявления о проведении общего собрания, только если это ранее не было принято решением общего собрания собственников в качестве варианта для уведомления. Для этого случая удобно использовать 1С Сайт ЖКХ, с помощью которого можно уведомить жильцов по email. Подробнее о продукте.

В уведомлении необходимо расписать: когда, в какие сроки, где, в какой форме будет проводиться общее собрание. Обязательно укажите повестку дня. Повестка собрания должна согласовываться с тем, что у вас будет отражено в протоколе и в бюллетенях для голосования.

Повестка общего собрания

Что входит в повестку дня? Это зависит от тех вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. Говоря о капитальном ремонте, стоит внести в повестку следующие пункты:

Вопрос о выборе председателя и секретаря собрания. Можно озаглавить этот пункт как «Организационные вопросы» и выбирать председателя, секретаря и счетную комиссию.

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта: специальный счет, либо счет регионального оператора.

Если собственники выбрали специальный счет, необходимо поставить в повестку дня вопросы о выборе владельца специального счета и об установлении размера платы за капитальный ремонт. Предусмотрено, что собственники голосуют по двум подвопросам в отношении размера платы:

либо решают вопрос об установлении платы в минимальном размере;

либо принимают решение по вопросу увеличения размера платы (и в каком размере).

Открывать специальные счета можно в нескольких банках, главное, чтобы банк подходил под условия, которые сформулированы в Жилищном кодексе . Давать собственникам большое количество выбора из наименований банка – значит рассеивать кворум, по которому нужно достичь большинства, поэтому можно выбрать один, максимум два варианта и предоставить их на рассмотрение собственников.

Если собственники выбирают открытие специального счета, нужно решить, за чей счет будет происходить открытие и содержание счета, а также производиться оплата комиссии банка за перечисление денежных средств. Брать эти суммы из взносов на капитальный ремонт невозможно.

Пункт «Разное». Законодательно не регламентируется, что можно, а что нельзя включать в этот пункт.

Документы к общему собранию

К уведомлению о проведении общего собрания должны быть приложены либо документы, либо бюллетени для голосования (если это заочное собрание), либо какая-то иная информация. Если информации много, вы должны прописать, где, в какие дни, время и сроки перед собранием собственники могут ознакомиться с ней. Это обязательное условие для уведомления.

Еще есть дополнительные документы к собранию, которые не регламентируются законом:

Лист уведомлений (лист регистрации участвующих) – обязателен. Нужен для того, чтобы вы могли доказать кворум.

Протокол счетной комиссии необязателен.

Бюллетени для голосования будут полезны для очного собрания (для заочного они обязательны), поскольку посчитать кворум на общем собрании собственников довольно сложно. Все собственники обладают разным количеством голосов, а по поднятию руки сложно проверить количество проголосовавших. Также голосование можно провести онлайн при помощи Сайта ЖКХ. Подробнее.

Протокол общего собрания. В случае спорных моментов этот протокол будет рассматриваться в суде. Общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ и ЖСК нельзя проводить вместе и записывать это в один протокол.

Источник

Может ли собрание собственников отменить взносы на капремонт?

— В результате эффективной работы совета дома и УК проведен полный капремонт. Дом «вылизан». Необходимости во взносах на капремонт в данное время нет. Будет достаточно взносов на текущее содержание МКД. Могут ли собственники на общем собрании вынести решение об отмене взноса на капремонт? (Дата ввода дома — август 1980 года.)

Отвечает генеральный директор управляющей и эксплуатирующей компании «Высота-сервис» Ксения Шанкина:

Согласно российскому законодательству взносы на капремонт многоквартирного дома не являются добровольными. Напротив, осуществлять их — это обязанность собственников квартир. Как правило, капитальный ремонт (замену труб или иные фундаментальные работы) требует значительных инвестиций, поэтому здесь действует принцип накопления — собственники ежемесячно платят небольшую сумму, в результате чего появляется бюджет, необходимый для проведения капитального ремонта.

Отмечу, что неуплата взносов на капитальный ремонт понесет за собой штрафные санкции в виде начисления пеней или взыскания задолженности в судебном порядке. При этом определенные категории граждан освобождены от уплаты данных взносов. В частности, к ним относятся собственники квартир в:

а) аварийных многоквартирных домах;

б) многоквартирных домах, подлежащих сносу;

в) многоквартирных домах, находящихся на земельных участках, которые будут изъяты для нужд государственной власти или органов местного самоуправления.

Также законодательством предусмотрены льготы по оплате взносов на капитальный ремонт, однако решение о введении подобных скидок принимается на уровне региональных властей.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Жилищным законодательством предусмотрено только два основания освобождения от уплаты взносов на капитальный ремонт:

1) когда дом признан аварийным, а также подлежащим реконструкции либо сносу;

2) органом государственной или муниципальной власти (администрацией) принято решение об изъятии земли, над которой находится дом, а также жилых помещений в нем для государственных или муниципальных нужд.

Каких-либо других оснований для отмены обязанности платить взносы не предусмотрено. Поэтому ответ на поставленный вопрос является отрицательным.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Мы не может предсказать будущее. Если что-то произойдет с домом, то на какие деньги вы будете его восстанавливать? Конечно, можно застраховать МКД. Но полис стоит денег и продлевается ежегодно. При этом страховка на дом будет очень ощутимой нагрузкой на бюджет собственников. Поэтому легче скидываться на капремонт.

Государство ввело обязательный небольшой платеж за капремонт и даже дало ТСЖ возможность управлять им, но не предусмотрело его отмены. При этом счет на капремонт накопительный. Раз вы все потратили сейчас, значит, когда вам понадобятся деньги в следующий раз, у вас уже будет накоплена приличная сумма.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Оплата взносов на капитальный ремонт регулируется Жилищным законодательством, поэтому даже при условии того, что дом «вылизан», отказаться от уплаты взносов не получится.

Обращаю внимание, что деньги, которые хранятся у вас на спецсчете, оттуда никуда не денутся, то есть они просто будут копиться.

С планами по капремонту в отношении вашего дома вы можете ознакомиться на сайте регионального оператора ФКР (Фонда капитального ремонта): по поиску найти свой дом и посмотреть, на какие даты назначено проведение работ.

Отвечает руководитель отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Все зависит от условий договора с управляющей организацией. Если договором предусмотрена полная свобода жильцов дома методом собрания определять форму сбора средств на капремонт (взносы в фонд, спецсчет, собственные средства и т. д.), то собственники, конечно, в любой день могут провести голосование и внести любые изменения в свое решение. В том числе вовсе отказаться от взносов на капремонт, взяв все обязанности по его проведению на себя. Но едва ли какая-либо УК будет настолько легкомысленна, чтобы заключать с жильцами договор на столь не выгодных для себя условиях.

Впрочем, если условия договора с УК собственников не устраивают, они могут и сменить ее, расторгнув соглашение с прежней и выбрав новую. Правда, условиями договора УК может быть застрахована и от этого: например, жильцы подписали договор с минимальным сроком действия, до истечения которого еще несколько лет. Здесь действовать уже будет сложнее. Но в любом случае все зависит от условий договора с УК.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Собрание собственников помещений по вопросу капитального ремонта

С введением новой обязанности по оплате расходов на выполнение капремонтов собственники квартир озаботились вопросом о том, что же такое капитальный ремонт и каков механизм их участия в контроле над исполнением законодательства о капремонте.

Немногие жильцы знают, что параллельно легализации сборов на капитальный ремонт, были разработаны Методические указания для населения. Целью которых является обучение навыкам формирования фонда капремонта и способов его осуществления. Одним из важных шагов в принятии решений о проведении капитального ремонта является общее собрание собственников.

Форма проведения общих сборов

На основании ЖК РФ общие сходы владельцев жилых квартир имеют полномочия по решению следующих вопросов:

1. Способ наполнения фонда капремонта с назначением ответственной за формирование активов организации.
2. Структура расчёта размера обязательной оплаты.
3. Контроль за ведением спецфонда.
4. Необходимость выполнения капремонта.

Законодательно разрешено проводить собрания явочным порядком или заочно, при условии отсутствия необходимого кворума при открытом сборе. Сложностью в проведении заочного совещания с проведением голосования является необходимость контроля над получением заполненных бюллетеней в регламентные сроки.

Кворум закрепляется при первичном сходе собственников на основании норм прописанных законодательно. Важно понимать, что решением ситуаций, касающихся работ капитального характера, занимаются только собственники жилья, а не ЖСК или ТСЖ.

Правила проведения общих сборов

Как и все мероприятия, которые относятся к волеизъявлению граждан, общие собрания подчиняются правилам, которые состоят в следующем:

• необходимо уведомить каждого собственника о предполагаемом собрании. Способ должен быть оговорен заранее на первичном собрании собственников. Уведомить можно несколькими способами, а именно:
  1. Вручением его каждому заинтересованному лицу под личную подпись.
  2. Через почтовые отправления.
  3. Поместить объявление на информационном стенде.
  4. Путём оповещения по электронной почте.
• непосредственно общее мероприятие, которое оканчивается голосованием по главному вопросу. Результаты голосования фиксируются в протоколе;
• оповещение всех заинтересованных лиц об итогах проведения сходов. Возможен вариант предоставления копии протокола собрания, также не противоречит законодательству оформление выписки из рабочего документа;
• по истечении 10 дней со времени проведения сборов, протокол следует передать в УК для дальнейшего раскрытия информации о проведенном совещании во всех задействованных в этом вопросе госструктурах. Сокрытие протокола сходов совладельцев управляющей компанией преследуется по закону.

Содержание уведомления

Оповещение должно содержать максимальное количество информации о предполагаемом событии. К таковой относятся сведения:

1. Точная дата и время сборов.
2. Определённое место, где будет проведено мероприятие.
3. Форма ведения собрания.
4. Рабочий вариант повестки дня. При этом обозначенная повестка собрания должна согласовываться с данными занесёнными в протокол и бюллетени для голосования.

Способ формирования протокола

Проводя сборы по вопросу проведения капремонта, следует ориентироваться на формирование протокола по следующему принципу:

• организационные моменты – выбор председателя сходов, его секретаря и членов счётной комиссии;
• на основе полученной информации от председателя сборов, определяется способ формирования спецфонда;
  1. В случае выбора спецсчёта для аккумулирования средств следует определиться с владельцем этого счёта и проработать вопросы, которые сопровождают открытие этого счёта. Важно помнить, что выбранное финучреждение должно соответствовать требованиям ЖК РФ[1].
  2. Установление размера взносов, которое может быть минимальным либо увеличенным, в зависимости от решения участников собрания.
  3. Планирование проведения капремонтных работ в многоквартирном доме.
• при последующих сходах совладельцев заслушивается отчёт о проделанной работе;
• дополнительный пункт, для разного рода вопросов, характерных только этому сообществу.

Следует помнить, что протокол это документ, который в случае недовольства жильцов или их несогласия с проводимой работой может быть рассмотрен в надзорных органах или оспорен в суде.

Какие вопросы можно вносить в повестку дня

Поскольку вопрос осуществления капремонта не является исключительно самостоятельным для решения его собственниками жилья, а опирается на предложения Федерального комитета по контролю над капремонтом, то для рассмотрения на общих сходах может быть следующая повестка:

1. Утверждение перечня необходимых капитальных работ или услуг.
2. Ограничение максимального предела стоимости работ.
3. Определение лица, ответственного за приёмку произведенных работ и подписание соответствующих актов.
4. Разделение объектов на общие и частные, и определение порядка использования средств на их ремонт.

Важно помнить, что на основании статьи 189 ЖК РФ[2], собственники обязаны за три месяца с момента поступления предложения от ФК капремонта рассмотреть его и утвердить работу на общих сборах.

Активность собственников многоквартирного жилого дома в принятии управленческих решений по реализации законодательных нормативов в отношении имущества, влияет на комфортность проживания при рациональном использовании средств.

Источник