Способ изменения регионального оператора по капитальному ремонту спец счет

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

на специальном счете
на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

сумму ежемесячного взноса
список услуг и/или работ
сроки проведения
владельца специального счета
банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

Способы аккумулирования взносов на капремонт: общий счет регионального оператора и спецсчёт

Действующим законодательством определено два способа накопления средств при уплате взносов на капитальный ремонт: на общем счете регионального оператора и на специальном счете , владельцем которого могут выступать либо региональный оператор, либо ТСЖ (жилищный кооператив), либо управляющая организация (п. 3 ст. 170 и п. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Региональный оператор – это юридическое лицо, созданное в виде фонда в каждом субъекте РФ. Имущество регионального оператора финансируется в том числе за счет денег собственников помещений МКД (п. 2 ст. 179 ЖК РФ).

Официально счет регионального оператора в ЖК РФ не называется «общим», однако фактически он является таковым. Деньги попадают в «общий котел» и распределяются государством по своему усмотрению на текущее «латание дыр» в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В этой программе определяются предельные сроки проведения капитального ремонта собственниками помещений и (или) региональным оператором (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).

На большей части сайтов региональных операторов можно проверить сроки того, когда планируется капитальный ремонт конкретного дома.

Рассмотрим пример дома, расположенного по адресу: Москва, ул. Маршала Тухачевского, д. 23, корп. 1. Это дом 1968 г. постройки, общей площадью 7148 м2. По данным Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015–2044 гг. ( http://repair.mos.ru/ ), верхний порог капитального ремонта этого дома – 2042 г. (в частности, ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения или инженерных систем), нижний порог – 2021 г. (при необходимости ремонта или замены лифтового оборудования).

Пример описания сроков проведения работ по капитальному ремонту в МКД по адресу: г. Москва, ул. Маршала Тухачевского д. 23, корп. 1

Не хочу показаться пессимистом, но планировать ремонт внутридомовых систем теплоснабжения в 2042 г. (то есть больше чем через четверть века), храня накопленные собственниками средства на государственном счете, как минимум неосмотрительно.

Как перейти с общего счета на специальный

Формально способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений (п. 1 ст. 173 ЖК РФ). За решение о переходе с общего счета на специальный должны проголосовать 2/3 собственников (не менее 67 % голосов от общей площади).

О решении собрания необходимо уведомить фонд капитального ремонта в течение 5 рабочих дней после его принятия (п. 4 ст. 173 ЖК РФ). Если решение будет отправлено на шестой день, оно автоматически станет недействительным и общее собрание придется проводить повторно.

При этом само решение вступает в силу через один год после его принятия и направления региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ), а уплаченные деньги переводятся с общего счета на специальный счет в течение 5 дней по прошествии двух лет (если иной срок не установлен законом субъекта РФ).

Таким образом, собственники, принявшие решение платить на специальный счет регионального оператора, будут продолжать платить на общий счет еще в течение года, пока решение не вступит в силу. (А оно может и не вступить в силу, если региональный оператор найдет к чему придраться.) С нашей точки зрения, такая правоприменительная практика является откровенно постыдной, делая собственников помещений фактически бесправными в этом вопросе перед государством.

К примеру, региональный оператор не отпустит МКД на специальный счет, если у дома задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества (п. 2 ст. 173 ЖК РФ). Но если у МКД нет задолженности, по какому праву государство на протяжении года насильно удерживает деньги жителей на общем счете?

Особо интересно то, что если уход с общего счета на специальный – дело трудное и затягивающееся на один год, то решение о переходе со специального счета на общий принимается государством за один месяц, а потом деньги переводятся в течение 5 дней (п. 6 ст. 173 ЖК РФ). То есть деньги собственников государство принимает за один месяц, а отдает с задержкой в один год. Хотя стоит отметить, что законами ряда субъектов РФ установлены меньшие сроки перехода с общего счета на специальный.

При принятии решения о переходе с общего счета на специальный решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не меньше установленного по региону минимума);

• владелец специального счета (ТСЖ ил УК);

• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (региональный оператор обычно предлагает Сбербанк России или ВТБ).

Обычно на сайтах региональных операторов в разделе «Документы» приводятся формы протоколов с вопросами, которые можно использовать при голосовании и принятии решения о переходе с общего счета на специальный. Можно использовать уже готовые и предлагаемые государством шаблоны документов, а можно составить их самостоятельно. (Их перечень приводился в разделе о втором общем собрании.)

В любом случае региональному оператору в течение 5 дней после проведения общего собрания предоставляется следующий набор документов, необходимых для перевода на специальный счет ТСЖ (УК):

• уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта;

• копия протокола общего собрания собственников помещений;

• справка банка об открытии специального счета.

Однако факт перехода на специальный счет не означает, что собственники МКД останутся на нем пожизненно. Пунктами 8, 9 и 10 ст. 173 ЖК РФ предусмотрено, что если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее 50 % от размера представленных к оплате счетов, то государство вернет дом‑неплательщик в свое лоно и переведет его обратно, со специального счета на общий.

Если для МКД был открыт специальный счет у регионального оператора, а созданное впоследствии ТСЖ решило сменить владельца специального счета, региональный оператор в течение 10 дней принимает решение о переводе денежных средств на специальный счет ТСЖ (в течение этих 10 дней региональный оператор проверяет протокол общего собрания – п. 5 ст. 176 ЖК РФ).

Предусмотрены два варианта распоряжения ТСЖ средствами, ранее собранными на специальном счете:

1. Закрытие прежнего специального счета, где владельцем выступает региональный оператор, и открытие ТСЖ нового счета в банке для целей аккумулирования сборов на капитальный ремонт. Этот способ наиболее распространен, а региональный оператор как прежний владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД (п. 5 ст. 176 ЖК РФ).

2. Смена владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Согласно пояснениям, которые мне дали сотрудники одного регионального оператора по капитальному ремонту, возможен следующий порядок. В системе внутреннего пользования регионального оператора руководствуются разъяснениями Банка России (со ссылкой на нормы ГК РФ) о возможной смене владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Таким образом, ТСЖ не нужно заниматься волокитой с новым открытием в банке расчетного счета, сами документы на прежний специальный счет передаются по двухстороннему акту приема‑передачи от регионального оператора к ТСЖ (п. 3 ст. 176 ЖК РФ). Однако об этой практике мало кто знает, а потому она почти не востребована. Можно рекомендовать будущим ТСЖ (у которых ранее был открыт специальный счет) использовать вариант со сменой владельца специального счета с регионального оператора на ТСЖ, не открывая заново сам специальный счет. Это относительно просто и удобно.

Источник

Порядок перехода от регионального оператора на специальный счет

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 3 месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

9 сентября 2015 года Мосгордума приняла Закон «О внесении изменения в статью 75 Закона города Москвы от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы», упрощающий порядок реализации собственниками помещений в многоквартирном доме права на самостоятельное накопление средств на капитальный ремонт на специальном счете, сократив срок вступления в силу решения собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта и переходе со счета регионального оператора на специальный счет дома до трех месяцев.

Пошаговый алгоритм:

Шаг 1. Узнать способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома

— Проверить наличие дома в перечне многоквартирных домов, включенных в региональную программу капитального ремонта, — на сайте Фонда капитального ремонта.
— Проверить для дома способ формирования фонда капитального ремонта (убедиться в отсутствии дома в перечне домов, выбравших способ — на специальном счете) — на сайте Фонда капитального ремонта.

Шаг 2. Решить какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать собственникам помещений в многоквартирном доме

Способы формирования фонда капитального ремонта:
— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора);
— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

1) формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора минимизирует работу собственников помещений в многоквартирном доме по организации проведения капитального ремонта, так как обязанность по его организации и проведению полностью перекладывается на регионального оператора, созданного субъектом Российской Федерации;
2) формирование фонда капитального ремонта на специальном счете предполагает самостоятельную организацию проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений;
3) при желании можно перейти со специального счёта многоквартирного дома на счёт регионального оператора в течении месяца.
4) переход со счета регионального оператора многоквартирного дома на специальный счет займет три месяца, согласно принятому 9 сентября 2015 года Закону «О внесении изменения в статью 75 Закона города Москвы от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы».

Шаг 3. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в очной, очной-заочной или заочной форме, а также оформить данное решение протоколом общего собрания

1) Инициировать собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где инициатором может выступать: любой собственник помещения в многоквартирном доме или инициативная группа таких собственников.

2) Полномочными представителями интересов города Москвы, как собственника помещений в многоквартирных домах, являются Государственные казенные учреждения города Москвы инженерные службы (ГКУ ИС) соответствующих районов города Москвы.

3) Собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4) При получении письменного обращения от собственников помещений в многоквартирном доме организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), обязана в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).
(Порядок проведения собрания закреплен в ст.44-48 ЖК РФ).

Проведение собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме.

1) Собрание проводится при совместном присутствии собственников помещений в многоквартирном доме или инициативной группы для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосовании.

2) Участники собрания проходят регистрацию, которая фиксируется в реестре и прилагается к Протоколу собрания.

3) Решения общего собрания собственников помещений принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника, то есть, чем большей площадью помещений в многоквартирном доме владеет собственник, тем больше у него голосов на собрании.

4) Учет голосов по вопросам повестки дня ведется и подписывается председателем и секретарем собрания, а также членами счетной комиссии (при ее наличии) и фиксируется в протоколе общего собрания.

5) Решения общего собрания оформляются протоколом. В целях обеспечения реализации решений общего собрания, рекомендуется составлять протокол в срок не позднее трех дней со дня проведения общего собрания.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в очной – заочной или заочной форме (ст.47-47.1 Жилищного кодекса РФ)

В случае, если не удалось провести очного голосования на общем собрании (например, отсутствовал кворум), провести голосование собственников можно в очно-заочной или заочной форме, предварительно направив собственникам сообщение о заочном голосовании:

1) Заочное голосование осуществляется опросным путем посредством передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании.

2) Заочное голосование считается правомочным, если поступило бюллетеней от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Бюллетени учитываются, если они сданы до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении заочного голосования.
Составить протокол решения общего собрания собственников помещений об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) владелец специального счета;
Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья;
2) жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
3) управляющая компания;
4) региональный оператор.

3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании могут выбрать любую из кредитных организаций, предлагающую такие банковские услуги и соответствующую критериям Жилищного кодекса РФ, руководствуясь условиями надежности и доходности банка.

Перечень кредитных организаций, соответствующих требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ, ежеквартально размещается Центральным банком Российской Федерации на своем официальном сайте в сети «Интернет»: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp

Информация о ценовых условиях открытия и обслуживания специальных счетов размещена на сайте Общественно-консультативного совета по вопросам координации и взаимодействия Правительства Москвы с кредитными организациями: www.ubanks.su.

В случае, если владельцем специального счета выбран региональный оператор и собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В этом случае отбор кредитной организации для открытия региональным оператором специального счета для формирования фонда капитального ремонта осуществляется по результатам конкурса (постановление Правительства Москвы от 17.06.2015 №369-ПП).

В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (ч.2 ст.173 Жилищного кодекса РФ).

Собственники формируют фонд капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

Шаг 4. Владельцу специального счета открыть специальный счет

Владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг 5. Уведомить после открытия специального счета в банке (см. шаг 4) о сделанном выборе: Мосжилинспекцию и регионального оператора

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда на специальном счете в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы по адресу: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 9, строение 1.

Если владельцем специального счета выбрано ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая компания, то указанная организация в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязана представить в Мосжилинспекцию по адресу: 129090, г. Москва, проспект Мира, д.19, стр.1 уведомление о выбранном собственниками помещений способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений и справки банка об открытии специального счета.

Шаг 6. Направить собственникам помещений в доме уведомление о решениях, принятых очным, очным-заочным или заочным голосованием, не позднее десяти дней со дня их принятия.

В повестку уведомления следует включить следующие вопросы (ст. 44, п.3.1 ст. 175, ст. 176 Жилищного кодекса РФ):
О прекращении формирования Фона капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда на специальном счете, в том числе:
1) о размере ежемесячного взноса на капремонт (он может быть больше или равен минимальному размеру взноса);
2) о перечне услуг и(или) работ по капремонту (он может быть больше чем в программе/при увеличении размера взноса);
3) о сроках проведения капитального ремонта (могут быть установлены более ранее, чем в региональной программе/при увеличении размера взноса/при достаточности средств на специальном счете);
4) о выборе владельца специального счета;
5) о выборе банка, в котором будет открыт специальный счет (или оставить выбор банка на усмотрение регионального оператора);
6) решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условии оплаты этих услуг;
7) о выборе лиц(/а), которые(/ое), уполномочены(/о) действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг 7. Перечисление региональным оператором денежных средств на специальный счет

После вступления в силу вступления решения общего собрания собственников помещения о формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и включения Мосжилинспекции многоквартирного дома в реестр специальных счетов Фонд капитального ремонта капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы осуществит перечисление денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме на специальный счет в течении 5 рабочих дней с момента окончания 3-х месячного срока с даты направления решения общего собрания.

Одновременно с этим Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы направит в адрес владельца специального счета всю имеющуюся документацию о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе, содержащую информацию о начислениях, оплатах и задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт в отношении каждого собственника жилого и нежилого помещения (постановление правительства Москвы от 22.12.2015 № 908-ПП).

Источник